15. Juni 2022 – Interview von RECan Global mit Heiko Böhnke, Vorstand REAX: Lohnt es sich in Kanada zu investieren?

„Für breit diversifizierte Immobilieninvestoren ist Kanada ein ‚must have‘!“

Heiko Böhnke ist Vorstand der Real Exchange AG in Hamburg und agiert zusammen mit seinem Team als Placement Agent für Luxemburger RECan Global Immobilienfonds, die mit ihrem deutsch/kanadischen Team und Asset Management in zwei getrennten Teilfonds in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Kanada investieren.

RECan: Herr Böhnke, die Real Exchange AG agiert als Placement Agent unter anderem für die RECan Global Group. Was sind die Hintergründe, weshalb glauben Sie an dieses Produkt?

Wir waren lange auf der Suche nach einem passenden „Übersee-Produkt“, welches unseren Investoren die Möglichkeit gibt, mit einem erfahrenen Team vor Ort alle Vorteile des kanadischen Immobilienmarktes ausschöpfen zu können.

Die Gespräche mit dem Team um Sven Matten in München und seinen Kollegen in Kanada haben uns davon überzeugt, hier den richtigen Partner gefunden zu haben. Kompetenz vor Ort, sowohl im Zielmarkt als auch „vor der Haustür“, vom kanadischen lokalen Asset Management bis zum deutschen Reporting, sind gute Argumente für Investoren.

RECan: Warum sollten Ihrer Meinung nach deutsche Investoren in kanadische Immobilien investieren?

Der deutsche Investor agiert oftmals immer noch nach dem Aspekt „safety first“. Man muss nicht lange überlegen, welches Land einem – außerhalb Europas – da einfällt. Kanada besticht seit je her über eine robuste Wirtschaft und eine positive demographische Entwicklung. Für einen breit diversifizierten Immobilieninvestor ist Kanada ein „must have“.

RECan: Derzeit beeinflussen Faktoren wie die Corona-Pandemie und geopolitische Ereignisse die Märkte und führen zu erhöhten Zinsen und steigender Inflation, erhöhter Unsicherheit und aktiv regulierenden Zentralbank-Entscheidungen, was Aktivitäten von hiesigen Investoren leitet. Warum glauben Sie, dass es sich gerade jetzt lohnt in den kanadischen Dollar und kanadische Immobilien zu investieren?

Ein Investment in kanadische Immobilien sollte für einen global denkenden Investor immer eine Überlegung sein. Einen falschen Zeitpunkt gibt es nicht, wenn der Investor langfristig denkt und das solle er bei Immobilieninvestitionen ohnehin tun. Der kanadische Dollar macht aufgrund einer Währungsdiversifikation ebenfalls Sinn.

RECan: Ganz generell gefragt: Wie sehen Sie die Entwicklung des Investitionsmarktes im laufenden Jahr 2022 und was ist Ihre Prognose für das kommende Jahr 2023?

Viele Investoren sind aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmendaten und der geopolitischen Situation verunsichert und warten ab. An der Immobilie führt aber kein Weg vorbei. Für das laufende Jahr bin ich verhalten optimistisch und für 2023 sehr positiv gestimmt.

RECan: Herzlichen Dank für das Gespräch!

 

 

Das Interview von RECan Global finden Sie hier >>>

3. Juni 2022 – Web-Konferenz: Immobilien Asset Manager vor neuen Herausforderungen: Steigende Zinsen, Inflation, Geopolitik

Portaitfoto von Jörn Zurmühlen Vorstandsmitglied, Real Exchange AG

21. April 2022 – Interview von The Property Post mit Jörn Zurmühlen, Vorstand REAX: Schnellerer Return am Sekundärmarkt

Immer mehr institutionelle Investoren wollen auf dem Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezial-AIF investieren. Mehr als 40 Prozent sehen ein steigendes Kaufinteresse. Einer der Gründe ist der schnellere Return im Vergleich zum Primärmarkt. Auch auf der Verkäuferseite gibt es Bewegung. Neben der Portfoliooptimierung spielt zunehmend auch Unzufriedenheit mit der Performance eine Rolle. Wir haben dazu mit Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG (REAX) gesprochen.

TPP: Herr Zurmühlen, wie ist die Stimmung bei den Käufern auf dem Sekundärmarkt?

Vor allem auf der Käuferseite ist das Interesse institutioneller Investoren gestiegen: 40,74 Prozent (+1,84 pp) der befragten Anleger nehmen ein steigendes Kaufinteresse wahr. Das ist eine sehr große Gruppe. Weitere 55,56 Prozent sagen, ihr Kaufinteresse sei gleichbleibend. Nur vier Prozent sprechen von einem gefallenen Kaufinteresse. Unterm Strich erwarten wir deutlich mehr Bewegung auf dem Sekundärmarkt für offene Immobilienspezialfonds.

TPP: Blicken wir auf die Motivationen der Käuferseite. Welche Gründe sind für den einen Anteilserwerb auf dem Sekundärmarkt wichtig?

Wichtiger geworden ist vor allem der schnellere Return bei Käufen am Sekundärmarkt im Vergleich zu Zeichnungen auf dem Primärmarkt (59,26 Prozent; + 15,14 pp). Hier zeigt sich ein Problem, dass viele Fondsanbieter auf dem Primärmarkt haben. Sie können zwar Kapitelzusagen einwerben, aber es nimmt immer mehr Zeit in Anspruch, bis das Kapital investiert ist. Ebenfalls deutlich an Bedeutung gewonnen hat die Nutzung von Investment-Opportunitäten (37,04 Prozent; +10,57 Prozent).

TPP: Und wie sieht es auf der Verkäuferseite aus?

Der Anteil der Investoren, die ein Rückgabeinteresse an den AIFM signalisiert, ist deutlich gestiegen – um 9,25 pp auf 14,81 Prozent. Die große Mehrheit – 74 Prozent – schätzen das Verkaufsinteresse als gleichbleibend ein.

TPP: Was sind die Gründe für Verkäufe?

Die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance bzw. dem Fondsmanagement hat an Gewicht gewonnen: Fast 60 Prozent (+12,04 pp) nannten dies als Motivation für einen Verkauf von Fondsanteilen. Grund hierfür ist nicht zwingend die Leistung des Asset Managers: Über Jahre haben Immobilienfonds parallel zur Marktentwicklung eine sehr gute Performance erzielt. Auf dem Scheitelpunkt des Marktzyklus legen Investoren zunehmend mehr Wert auf Outperformance ihrer Fondsbeteiligungen durch aktives Asset Management. Das erreichen jedoch nicht alle Asset Manager.

Die aktuelle Befragung zeigt allerdings deutlich, dass die Portfoliooptimierung immer noch der Hauptgrund für einen Verkauf ist. Neben dem Thema Unzufriedenheit haben auch regulatorische Anforderungen (26,93 Prozent; +12,04 pp) und ESG-Erwägungen (18,52 Prozent; +10,19 pp) als Motive für Verkäufe an Bedeutung gewonnen.

TPP: Spielt das Megathema ESG auch auf dem Sekundärmarkt eine Rolle?

Das Megathema ESG spielt für fast die Hälfte (42,86 Prozent) der Umfrageteilnehmer auch bei Umplatzierungsüberlegungen eine Rolle. Die genaue Bedeutung, können wir aktuell natürlich nur schwer exakt zu quantifizieren. ESG ist jedoch ein Zukunftsthema, das seine Schatten auch auf den Sekundärmarkt vorauswirft.

TPP: Herr Zurmühlen, wir danken für das Gespräch.

 

 

Das Interview von The Property Post finden Sie hier >>>

14. März 2022 – 3. REAX-Trendbarometer für den Sekundärmarkt: Unzufriedenheit mit Fonds-Performance gewinnt beim Verkauf von Immobilienfondsanteilen an Bedeutung

  • Portfoliooptimierungen /-umschichtungen ist aktuell der Hauptgrund für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen
  • Institutionelle wollen stärker auf dem Sekundärmarkt kaufen: 40,74 Prozent der Befragten geben steigendes Kaufinteresse an
  • Schnellerer Return und fehlendes Blind-Pool-Risiko Hauptgründe für Ankäufe auf dem Sekundärmarkt
  • 3. REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ befragt rund 800 institutionelle Investoren, Fondsinitiatoren und Fondsmanager

Auf dem Sekundärmarkt für offene Immobilienspezialfonds wird mehr Bewegung erwartet. Gestiegen ist vor allem das Interesse institutioneller Investoren auf Käuferseite: 40,74 Prozent (+1,84 pp) der befragten Anleger nehmen ein steigendes Kaufinteresse wahr. Parallel dazu stieg der Anteil der Investoren, die ihre Anteile an den AIFM zurückgeben wollen deutlich auf 14,81 Prozent (+9,25 pp). Die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance bzw. dem Fondsmanagement hat an Gewicht gewonnen: Fast 60 Prozent (+12,04 pp) nannten dies als Motivation für einen Verkauf ihrer Fondsanteile. 

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, ordnet ein: „Die aktuelle Befragung zeigt deutlich: Der Hauptgrund für einen Verkauf ist immer noch die Portfoliooptimierung. Auffällig ist, dass die Unzufriedenheit mit der Fondsperformance bzw. dem Fondsmanagement zugenommen hat. Dies sagten rund 60 Prozent der Befragten (+12,04 pp). Dies muss jedoch nicht zwingend am Asset Manager liegen, sondern liegt auch im aktuellen Marktzyklus begründet. Über Jahre haben Immobilienfonds parallel zur Marktentwicklung eine sehr gute Performance erzielt. Auf dem Scheitelpunkt des Marktzyklusses legen Investoren zunehmend mehr Wert auf Outperformance ihrer Fondsbeteiligungen durch aktives Asset Management. Neben dem Thema Unzufriedenheit haben auch regulatorische Anforderungen (26,93 Prozent; +12,04 pp) und ESG-Erwägungen (18,52 Prozent; +10,19 pp) haben als Motive für Verkäufe an Bedeutung gewonnen.“  

Unterm Strich hab ein gutes Drittel der befragten Investoren (37,0 Prozent; +5,61 pp) an, vielleicht eine Umplatzierung durchzuführen, 14,81 Prozent (-2,33 pp) planen diese fest ein. Das Megathema ESG spielt für fast die Hälfte (42,86 Prozent) der Umfrageteilnehmer auch bei Umplatzierungsüberlegungen eine entscheidende Rolle. Dies sind die zentralen Ergebnisse des dritten REAX-Trendbarometers zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“, der Real Exchange AG (REAX), dem führenden Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen für institutionelle Immobilienfondsanteile. 

Käuferseite: Schnellerer Return auf dem Sekundärmarkt entscheidend

Wie sehen die Motivationen auf der Käuferseite aus? Wichtiger geworden ist vor allem der schnellere Return bei Käufen im Sekundärmarkt im Vergleich zu Zeichnungen auf dem Primärmarkt (59,26 Prozent, + 15,14 pp). Ebenfalls deutlich an Bedeutung gewonnen hat die Nutzung von Investment-Opportunitäten (37,04 Prozent; +10,57 Prozent). 

Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Die Abrufgeschwindigkeit des Kapitals von bis zu 36Monaten auf dem Primärmarkt wird für viele Investoren zum Problem. Daher ist es wenig überraschend, dass an erster Stelle der schnellere Return von Ankäufen auf dem Sekundärmarkt genannt wird. Auch das Wegfallen des Blind-Pool-Risikos ist weiterhin ein wichtiges Argument (48,15 Prozent der Befragten; +6,97 pp).“ 

Das REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ bezweckt die Erhöhung der Sekundärmarkttransparenz und wird mehrfach im Jahr erhoben und veröffentlicht. Hierzu hat die REAX 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum vom 24. Januar bis 11. Februar 2022 befragt.

 

Die Ergebnisse des 3. Trendbarometers finden Sie hier >>>

 

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16. Februar 2022 – Offene Immobilien-Spezialfonds wachsen 2021 um rund 17 Prozent auf 135 Mrd. Euro

  • Institutioneller Run auf Immobilien verstärkt sich
  • Nettomittelzuflüsse lagen 2021 bei 13,0 Mrd. Euro
  • Anzahl aller Fonds wächst auf 567
  • REAX erwartet weiteres Wachstum am Sekundärmarkt

Die Anbieter offener Immobilien-Spezialfonds haben 2021 alle Rekorde gebrochen: Die Branche konnte laut BVI Nettomittelzuflüsse von insgesamt 13,0 Mrd. Euro verzeichnen. Der Wert liegt damit um mehr als 41 Prozent höher als im Vorjahr. Zum Vergleich: 2020 waren es 9,2 Mrd. Euro, 2019 rund 10,6 Mrd. Euro und 2018 rund 8,1 Mrd. Euro.

Dieses Wachstum schlägt sich auch im verwalteten Vermögen der Branche nieder. Das Nettofondsvermögen stieg dem Fondsverband zufolge von 115,7 Mrd. Euro Ende 2020 auf 135,3 Mrd. Euro per 31.12.2021 – das entspricht einem Wachstum um rund 17 Prozent. Insgesamt zählt die BVI-Statistik 567 offene Immobilien-Spezial-AIF, das sind 50 mehr als ein Jahr zuvor.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX, kommentiert: „Wir blicken bei den offenen Immobilien-Spezial-AIF auf eine spektakuläre Wachstumsgeschichte. Institutionelle Investoren aller Couleur haben ihre Immobilienengagements im vergangenen Jahr noch einmal deutlich stärker ausgeweitet als in den Vorjahren. Hauptgrund dafür ist das unverändert anhaltende Niedrigzinsumfeld.“

Heiko Böhnke ergänzt: „Je mehr der Gesamtmarkt der offenen Immobilien-Spezial-AIF wächst, desto mehr steigt auch der Bedarf nach Umplatzierungen. Wir gehen davon aus, dass der Run auf Real Assets auch 2022 weiter anhalten wird. Unsere derzeitige Pipeline am Sekundärmarkt besteht aus Anfragen institutioneller Investoren, verschiedene Einzelanteile an Bestandsfonds umzuplatzieren. Parallel dazu haben wir eine Pipeline, ganze Fonds komplett umzuplatzieren bzw. zu rekapitalisieren, deren Volumen sich auf rund 2,0 Mrd. Euro beläuft.“

In der Praxis führen verschiedene Gründe dazu, dass Anleger sich von bestehenden Fondsbeteiligungen trennen. Für einige Investoren bilden die Themen Portfoliooptimierung, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und die Reduzierung der Beteiligungsquote in Immobilienfonds den Hauptgrund für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt. Auch die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance, beziehungsweise mit dem Fonds-Management kann der Grund für den Ausstieg aus einem Fonds sein. Weitere Motive sind Uneinigkeit zwischen den Anlegern über die zukünftige Fondsausrichtung, Gewinnmitnahmen, Stopp-Loss-Strategien und die Liquiditätsbeschaffung. Böhnke dazu: „Wächst der Markt, nimmt die Zahl der Fälle, in denen Umplatzierungen erfolgen, automatisch zu.“

 

 

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15. Januar 2022 – REAX platziert im Rahmen einer Portfoliotransaktion Fonds-anteile im Volumen von 40 Mio. Euro um

  • Anteile an mehreren offenen Immobilien-Spezial-AIF wechseln innerhalb kurzer Zeit den Besitzer
  • Alle Verkaufspreise liegen über Net Asset Value
  • REAX unterstützt institutionellen Investor bei erfolgreicher Portfoliobereinigung
  • Engagement der REAX schont Kapazitäten auf Verkäuferseite

 

Die Real Exchange AG (REAX), Spezialistin für Anlagevermittlung und -beratung institutioneller Immobilieninvestoren, hat erneut mehrere Transaktionen am Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezial-AIF vorgenommen. Das Gesamtvolumen beläuft sich auf 40 Mio. Euro. Der verkaufende institutionelle Investor hat sich im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements von einer Reihe von Fonds von verschiedenen Asset-Managern getrennt. Die Fonds halten Immobilien der Nutzungsarten Pflege, Logistik und Einzelhandel. Die Verkaufspreise liegen bei allen Fondsanteilen über dem Net Asset Value (NAV).

REAX-Vorstand Jörn Zurmühlen kommentiert: „Ich freue mich sehr, dass wir mit einem erfolgreichen Deal ins neue Jahr starten können. Als externer Dienstleister sind wir in der Lage, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer unabhängig zu beraten, den gesamten Transaktionsprozess zu begleiten und zügig zum Abschluss zu bringen. Auf diese Weise tragen wir dazu bei, dass für beide Seiten ein optimales Ergebnis erreicht wird.“

Heiko Böhnke, ebenfalls Vorstand der REAX, ergänzt: „Die Umplatzierung von mehreren Fondsanteilen aus einem Portfolio heraus ist relativ aufwendig. Dies bindet insbesondere beim Verkäufer Kapazitäten, die nicht immer vorhanden sind. In dieser Situation kann die REAX unterstützen und einen Beitrag dazu leisten, den Prozess für beide Seiten schnell und reibungslos abzuwickeln.“

Zurmühlen ergänzt: „Die Themen Portfoliooptimierung und -bereinigung rücken bei immer mehr institutionellen Anlegern in den Vordergrund. Wir bekommen vermehrt Anfragen dazu. Ich gehe davon aus, dass das Umplatzierungsvolumen am Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezial-AIF 2022 weiter deutlich zunehmen wird.“

 

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7. Oktober 2021 – CRR2-Regulierung bringt verstärkt Veränderungsdruck auf kleinere Kreditinstitute mit sich

  • Regulierung führt bei Immobilienfonds zu einer höheren Eigenkapitalunterlegung
  • Verschiedene Lösungsansätze für Sparkassen und Genossenschaftsbanken denkbar
  • Transparenz & neue Anforderungen bei Reportings
  • REAX Web-Konferenz diskutiert Auswirkungen und Ansätze für die Praxis

 

Mit der umfangreichen Überarbeitung der Kapitaladäquanzverordnung II (CRR II) sind am 28. Juni 2021 nach zwei Jahren Übergangszeit auch risikosensitivere Regeln für die Berechnung von Eigenkapitalanforderungen vollumfänglich in Kraft getreten. Die neuen aufsichtsrechtlichen Anforderungen legen den Fokus auf klare Anlagestrukturen und Anlagemandate mit dem Ziel für mehr Transparenz. Dies hat auch Auswirkungen auf die Behandlung der Beteiligungen an Immobilienfonds. Im Rahmen der REAX Web-Konferenz am 5. Oktober 2021 wurden die Konsequenzen für Finanzinstitute und deren Auswirkungen auf die erhöhte Eigenkapitalbelastung bei Immobilienfonds in der Praxis besprochen und gemeinsam mit Vertretern der ARREBA Consulting GmbH und der Real I.S. AG diskutiert. Prof. Dr. Stephan Seidenspinner, Geschäftsführer der ARREBA Consulting GmbH, sagt: „Kreditinstitute müssen die Anlagepolitik der Fonds künftig besser verstehen, insbesondere für ihre eigene langfristige Eigenkapitalplanung. Das betrifft auch die geplante Verschuldung.“ Gerade die Berücksichtigung der Verschuldung zählt zu den wichtigsten Änderungen der CRR2 in Bezug auf die Behandlung von Immobilienfonds und bewirkt eine signifikante Erhöhung des Risikogewichts im Rahmen der Berechnung des risikogewichteten Positionswerts (RWA). Dies führt demnach für Immobilienfondsbeteiligungen zu einer erhöhten Eigenkapitalbelastung. Andererseits müssen auch noch nicht abgerufene Kapitalzusagen in die Risikoermittlung einbezogen werden. Dies führt dazu, dass für die Ermittlung des RWA bereits zu einem frühen Zeitpunkt umfangreiche Fondsdokumentationen beziehungsweise -berichterstattungen erforderlich sind, worauf sich Fondsanbieter einstellen müssen. Prof. Seidenspinner empfiehlt darüber hinaus, die Abrufzeiträume bei Neuzeichnungen möglichst kurz zu halten. Tobias Kotz, Executive Director und Head of Client Relations & Capital Funding bei Real I.S. AG, sagt: „Die Welt der Sparkassen und Genossenschaftsbanken ist sehr heterogen. Für die Institute gibt es keine Pauschallösung dafür, welche Immobilienfondsbeteiligungen entsprechend den neu gesteckten Rahmenbedingungen gewählt werden sollten.“ Für Kotz kommen für Immobilieninvestments bei Kreditinstituten grundsätzlich drei Möglichkeiten infrage: Institute, die möglichst wenig Liquidität investieren, jedoch einen hohen Betrag generieren wollen, sind gut beraten, weiterhin in Fonds mit Fremdkapital zu investieren. Kreditinstitute, die weiterhin in Immobilien investieren wollen, jedoch mit ihrem Eigenkapital haushalten müssen, sollten ein Immobilienfondsinvestment ohne Fremdkapital – nur mit Eigenkapital – bevorzugen. Allerdings geht dies mangels positiven Leverage-Effektes zu Lasten der Fondsrendite, führt andererseits aufgrund der geringeren Eigenkapitalhinterlegung zu einem verbesserten Return-on-employed-Equity. Für Institute mit viel Liquidität und Eigenkapital kann es interessant sein, eine höhere Zeichnungssumme umzusetzen, jedoch identisch mit dem belasteten Eigenkapital und vergleichbar einem Fonds mit Fremdkapital, um einen höheren Betrag zu generieren.

 

Einflussnahme auf Konzeption neuer Fonds und Portfoliooptimierung

Prof. Dr. Stephan Seidenspinner: „Der mittel- bis langfristige Veränderungsdruck, insbesondere bei Sparkassen, ist seit Juni spürbar, auch wenn das Thema formell bereits abgearbeitet ist. Es wird auch künftig ein wichtiges Thema bleiben – sowohl was die EK[1]Belastung betrifft, als auch vor dem Hintergrund, dass die operative Umsetzung im Alltag noch hakt. Zukünftig sieht die Real I.S. AG demnach auch für Fonds mit einer per se geringeren Ausschüttung und einer entsprechend geringeren Eigenkapitalbelastung, jedoch mit attraktiven Rahmenbedingungen, Potenzial: „Wir sehen insbesondere bei Neuinvestitionen einen Bedarf bei den Sparkassen und Genossenschaftsbanken, die ihre Allokation überdenken – weg vom Eurobetrag, hin zum Verhältnis Ertrag zu eingesetztem Eigenkapital“, so Kotz. Auch Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, stellt den Veränderungsdruck bei Sparkassen fest: „Tatsächlich erhalten wir im Laufe des Jahres bereits vermehrt Anfragen dazu, welche Möglichkeiten der Portfoliooptimierung es bei Beteiligungsportfolios kurz- bis mittelfristig gibt. Dazu gehört auch das Thema, strategisch Fremdkapital-Quoten innerhalb der Fonds zu reduzieren oder die Strategie etwas anzupassen. Hierzu bietet der Sekundärmarkt für Immobilienspezialfonds verschiedene Optionen. Investoren sind derzeit bereit Fondsanteile zu höheren Preisen als dem NAV abzunehmen. Dieses günstige Marktmomentum sollte in die Überlegungen der Portfoliomanager einfließen.“

 

Reportings erfordern mehr Transparenz

„Mit der Neu-Regulierung ändern sich auch die Anforderungen an das Reporting. Nicht die Anlagestrategie und die Renditegrößen sind hier die Treiber, sondern der Fokus liegt auf dem Aufsichtsrecht, wobei insbesondere die Risikogewichtsberechnung transparent dargestellt und dokumentiert werden muss“, so Seidenspinner. Dieses Vor-Reporting und die Bereitstellung der Daten müssen auf den Melderhythmus der Institute im Vorfeld des quartalsweisen Stichtages abgestimmt werden. „Die neue Form des Vor-Reportings wird mit Sicherheit einer der entscheidenden Wettbewerbsfaktoren in der Zukunft sein“, so Kotz.

 

CRR3 bereits jetzt diskutiert

Bereits jetzt ist absehbar, wo weitere Regulierungsschritte in der CRR folgen werden. In der aktuellen Fassung, der CRR2, ist noch nicht geregelt, wie mit Beteiligungen innerhalb der Sondervermögen umgegangen wird. Derzeit werden diese nicht berücksichtigt. „Für die nächste Verordnung, die CRR3, die für 2025 erwartet wird, wird aber aktuell diskutiert, Beteiligungen mit 250 Prozent Risikogewicht anzurechnen“, so Kotz.

 

Wenn Sie sich die Web-Konferenz zum Thema „Captial Requirements Regulation II – Welche Konsequenzen ergeben sich für Finanzinstitute in der Praxis“ erneut ansehen möchten finden Sie die Videoaufzeichnung hier bei unseren Veranstaltungen.

 

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1. September 2021 – Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds – Institutionelle sehen Potenziale

Heiko Böhnke, Vorstandsmitglied der Real Exchange AG, hat im Absolut|privat – Private Market Investments für institutionelle Investments in der Ausgabe 9|21 einen Kommentar zum Thema „Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds – Institutionelle sehen Potenziale“ veröffentlicht.

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11. August 2021 – 2. REAX-Trendbarometer für den Sekundärmarkt: Institutionelle zeigen gestiegenes Kaufinteresse

  • 97 Prozent erwarten, dass sich der Sekundärmarkt gleichbleibend bis weiter steigend in den nächsten 12 Monaten entwickelt
  • Schnellerer Return, bessere Renditen / Kaufpreise und ein schneller Kapitalabruf sind u.a. die Hauptgründe für Ankäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt
  • Portfoliooptimierungen /-umschichtungen sowie die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance sind aktuell die Hauptgründe für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen
  • 2. REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ befragt rund 800 institutionelle Investoren, Fondsinitiatoren und Fondsmanager

 

Institutionelle Investoren erwarten eine weiter gleichbleibende bis steigende Entwicklung des Sekundärmarktes für Immobilien-Spezialfonds in den nächsten zwölf Monaten. Hierbei sehen 46 Prozent einer steigenden Entwicklung und 51 Prozent einer gleichbleibenden Entwicklung des Marktes für den Ankauf und Verkauf von institutionellen Immobilienfondsanteilen entgegen. Konkret planen 17 Prozent Umplatzierungen in den nächsten zwölf Monaten und weitere 31 Prozent ziehen diese in Betracht. Das sind die zentralen Ergebnisse des zweiten REAX-Trendbarometers zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ der Real Exchange AG (REAX), dem führenden Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen für institutionelle Immobilienfondsanteile.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Gegenüber dem ersten Quartal 2021 ist das Kaufinteresse der Anleger von Immobilienfondsanteilen deutlich gestiegen, wohingegen das Verkaufsinteresse sowie das Interesse, Anteile an die KVG zurückzugeben, gleichgeblieben ist.“

Die Befragten sehen mehrere Vorteile bei Ankäufen und Verkäufen von Immobilienfondsanteilen auf dem Sekundärmarkt. Zunächst zur Käuferseite. Hier nannten rund 44 Prozent einen schnelleren Return im Vergleich zu Neuzeichnungen als einen der Hauptgründe für eine Transaktion. Mit jeweils rund 41 Prozent werden zudem bessere Renditen beziehungsweise Kaufpreise als bei Neuzeichnungen sowie ein schnellerer Kapitalabruf und das Vermeiden des Blind-Pool Risikos genannt. Weiterhin nennen ebenfalls je 41 Prozent der Befragten die Optimierung des Portfolios, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und die Diversifizierung, sowie die Erhöhung der Beteiligungsquote an Immobilien(-fonds) als Motive für Investitionen am Sekundärmarkt.

Auf der Verkäuferseite ergibt sich ein deutlich differenzierteres Bild. Mit 83 Prozent Zustimmung – und damit rund zehn Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal 2021 – bilden die Portfoliooptimierung, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und Reduzierung der Beteiligungsquote in Immobilienfonds den Hauptgrund für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt. Knapp die Hälfte der Befragten, und damit zwölf Prozent mehr als im ersten Quartal, nennt die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance, beziehungsweise dem Fonds-Management als weiteren ausschlaggebenden Beweggrund für Verkäufe. An dritter Stelle, mit rund 30 Prozent, wird die Uneinigkeit zwischen den Anlegern über die zukünftige Fondsausrichtung genannt. Gewinnmitnahmen sowie Stopp-Loss-Strategien und die Liquiditätsbeschaffung bilden jeweils für rund 25 Prozent der Befragten weitere Motive für Verkäufe von Immobilien-Spezialfonds. Regulatorische Anforderungen und ESG-Kriterien spielen derzeit noch eine untergeordnete Rolle bei Verkaufsüberlegungen.

Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Gleichwohl viele Anleger bereits die Potenziale des Sekundärmarktes erkannt haben, besteht nach wie vor ein großer Informationsbedarf bei Institutionellen beispielsweise zu Funktionsweise und Verhandlungsparametern bei einer Sekundärmarkttransaktion, den Vor- und Nachteilen gegenüber einer Rückgabe von Anteilen an die KVG oder auch zur Bewertung und Bilanzierung.“ Er fügt hinzu: „Mit einer zunehmenden Markttransparenz kann die Akzeptanz des Sekundärmarktes und dessen Vorteile beispielsweise gegenüber einer Rückgabe von Anteilen an die KVG erhöht werden.“

Das REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ bezweckt die Erhöhung der Sekundärmarkttransparenz und wird quartalsweise über die Marktentwicklung berichten. Hierzu hat die REAX 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum von Mitte Mai bis Mitte Juni 2021 befragt. Im Geschäftsjahr 2020 hat die REAX ein Transaktionsvolumen in Höhe von über einer Milliarde Euro für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen begleitet. Bis 2025 erwartet die REAX ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds.

 

Was sind aus Ihrer Sicht aktuell die Hauptgründe für Ankäufe von Immobilien-Fondsanteilen am Sekundärmarkt?

 

 

Was sind aus Ihrer Sicht aktuell die Hauptgründe für Verkäufe von Immobilien-Fondsanteilen?

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Real Exchange Pressemitteilung Pre-Marketing

03. Mai 2021 – Neues Gesetz verschärft durch Einführung eines regulierten „Pre-Marketings“ Vertriebsregeln bei Immobilien-Spezialfonds

  • Fondsstandortgesetz (FoStoG) regelt bisher unregulierte Pre-Marketing-Phase
  • Service-KVGen sehen mehr Bürokratie und arbeiten an vielfältigen Lösungsansätzen für die Praxis
  • Lizenzierte Finanzdienstleister nach § 32 Abs. 1 KWG als mögliche Alternative zur eigenen Vertriebslizenz für Service-KVGen und Fondsinitiatoren
  • REAX Web-Konferenz vom 27. April diskutiert Gesetzesentwurf

 

Am 2. August 2021 werden in Deutschland die KAGB-relevanten Änderungen des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) in Kraft treten. Der aktuelle Entwurf des Gesetzes sieht unter anderem bei offenen Immobilien-Spezialfonds ein dem Vertrieb vorgelagertes, eigens definiertes Pre-Marketing-Regime vor. Dieses Regime bringt für den Vertrieb von Immobilien-Spezialfonds an professionelle und semiprofessionelle Anleger ab August 2021 eine deutliche Verschärfung mit sich. Bislang war diese Phase des Vertriebs nicht reguliert. Die Neuregelungen betreffen inländische wie ausländische Fondsanteile sowie inländische und ausländische Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen). Die bisherige Praxis, Marktsondierungen zu konkreten Produktideen ohne eine entsprechende BaFin-Anzeige durchzuführen wird damit grundsätzlich nicht mehr möglich sein. Im Rahmen der REAX Web-Konferenz am 27. April 2021 wurde der Gesetzesentwurf im Kern vorgestellt und dessen Bedeutung für Anbieter von Immobilien-Spezialfonds gemeinsam mit Vertretern der Service-KVGen HANSAINVEST, IntReal, Universal Investmentgesellschaft sowie Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein diskutiert.

 

Anforderungen des Pre-Marketings in der Praxis

Der Gesetzentwurf sieht eine Pflicht zur Anzeige über die Aufnahme der Pre-Marketing-Aktivitäten an die BaFin innerhalb von zwei Wochen vor. „Das bedeutet, dass Anleger vorher keine hinreichend konkretisierten Produktinformationen erhalten dürfen, auf deren Basis eine Investitionsentscheidung möglich ist. Nicht hierunter fällt die Ansprache einer AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft durch den Investor, auch Reverse Solicitation genannt, da in diesem Fall die Initiative zum Erwerb von Fondsanteilen vom potenziellen Anleger ausgeht“, sagt Alexander Lehnen, Partner bei Arnecke Sibeth Dabelstein.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, hält fest: „Bislang hat bei offenen Immobilien-Spezialfonds der Interessensabgleich mit potenziellen Anlegern lange vor der Genehmigung durch die BaFin begonnen. Dies wird mit den Bestimmungen des neuen Entwurfs deutlich stärker reguliert. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes in knapp drei Monaten suchen Service-KVGen und Initiatoren von Immobilien-Spezialfonds nun nach Lösungsmöglichkeiten. Das Ziel: Der Prozess der Anlegeransprache soll vor dem eigentlichen Vertrieb eines Immobilienfonds ohne Unterbrechung fortgeführt werden können.“

 

Experten sehen verschiedene Ansätze in der Praxis – und mehr Bürokratie

Lehnen ergänzt: „Klassische deutsche Asset Manager mit Service-KVG-Struktur sind von dieser Regelung betroffen, da sie – häufig ausgestattet ‘nur‘ mit einer Lizenz als Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO – vom Prozess des Pre-Marketings ausgeschlossen sind.“ Künftig wird das Pre-Marketing lediglich regulierten Unternehmen vorbehalten sein. Dies sind abschließend (1) gebundene Vermittler, (2) Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen, (3) Kreditinstitute und (4) Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen). „Als erste Lösungsansätze liegen eine eigene registrierte KVG oder ein Vorgehen als Reverse Solicitation sowie ein Haftungsdach eines CRR-Kreditinstitutes oder Wertpapierhandelsunternehmens nahe. Denkbar wäre auch, dass der Vertrieb nicht im Namen der Service-KVG stattfindet oder lediglich die Bewerbung der eigenen Fähigkeiten ohne Produktbezug durchgeführt wird“, so Lehnen weiter.

 

KVGen sehen den Gesetzentwurf kritisch. Ludger Wibbeke, Geschäftsführer der HANSAINVEST, sagt: „Die eigentliche Intention des Gesetzes ist die Stärkung des Fondsstandortes Deutschland und auch teilweise eine Entbürokratisierung von Prozessen. Tatsächlich wurden mit dem definierten Pre-Marketing neue bürokratische Hürden an Stellen aufgebaut, die zuvor für uns keine Defizite darstellten. Als Service-KVG sehen wir uns gezwungen, künftig mit einem Mosaik an möglichen Lösungsansätzen flexibel tätig zu werden. Wie die Praxis nach dem zweiten August aussehen wird, werden wir sehen. Zunächst ist aber die Flexibilität aller Marktteilnehmer gefordert “

Kurt Jovy, Director der Universal Investmentgesellschaft, stimmt Wibbeke zu und ergänzt: „In unserem Masterfonds-Bereich sind wir von dieser Gesetzgebung kaum betroffen, allerdings sehen auch wir wachsende bürokratische Prozesse für unser deutlich wachsendes Fondsinitiatoren-Geschäft als Service-KVG. Mit unserem sehr kompetenten Legal-Team werden wir für unsere Kunden praxisnahe Lösungen erarbeiten. Gleichwohl erhoffen wir uns damit auch eine einher gehende Standardisierung von Vertriebsprozessen.“

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, sagt: „Als Service-KVG, die keinen Vertrieb macht, suchen wir gemeinsam mit unseren Fondspartnern nach vielfältigen Lösungsansätzen und sind diesbezüglich mit allen Marktteilnehmern im Gespräch.“ Schneider ergänzt: „Einerseits bedeutet dies, dass wir bei einigen Fonds deutlich früher in den Vertrieb gehen und eine Vertriebsgenehmigung einholen werden. In der Praxis bedeutet dies für die BaFin jedoch einen erhöhten Verwaltungsaufwand, da die Fondskonzeption zu diesem frühen Zeitpunkt häufig nicht final sein wird. Dies könnte zur Folge haben, dass Fondskonzeptionen überarbeitet werden und eine erneute Vertriebsgenehmigung eingeholt werden muss. Bei der Vielzahl an Fondskonzepten, die unsere Fondspartner mit uns jährlich aufsetzen, benötigen wir jedoch auch entsprechend lizenzierte Vertriebspartner für ein Pre-Marketing, mit denen wir verbindliche Verträge schließen werden. Einer der Vertriebspartner, mit dem wir bereits einen Rahmenvertrag abgestimmt haben, ist die REAX.“

 

BaFin-lizenzierte Finanzdienstleister nach § 32 Abs. 1 KWG

Jörn Zurmühlen, sagt: „Der Genehmigungsprozess für den Erhalt einer BaFin-Erlaubnis zur Qualifizierung als KVG oder Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen ist zeitlich und monetär sehr aufwändig und nicht für alle Marktteilnehmer sinnvoll anzustreben. Es gibt jedoch Auswege. Asset Manager und Fondsinitiatoren können Pre-Marketing-Leistungen von lizenzierten Dienstleistern in Anspruch nehmen. So erhalten sie die Möglichkeit, die Produktvorstellung und Anlegeransprache vor dem eigentlichen Vertriebsprozess weiterhin durchführen zu können.“ Und weiter: „Die Auslagerung des Pre-Marketings an Dienstleister, die über eine schriftliche Erlaubnis der BaFin nach § 32 Absatz eins des Kreditwesengesetzes verfügen, stellt sowohl eine Option zur Überbrückung bis zum Erwerb einer Lizenz als auch einen dauerhaften und dennoch sehr flexiblen Lösungsansatz dar.“ Die Real Exchange AG verfügt seit September 2019 über eine Erlaubnis der BaFin gemäß § 32 KWG.

 

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