7. Oktober 2021 – CRR2-Regulierung bringt verstärkt Veränderungsdruck auf kleinere Kreditinstitute mit sich

  • Regulierung führt bei Immobilienfonds zu einer höheren Eigenkapitalunterlegung
  • Verschiedene Lösungsansätze für Sparkassen und Genossenschaftsbanken denkbar
  • Transparenz & neue Anforderungen bei Reportings
  • REAX Web-Konferenz diskutiert Auswirkungen und Ansätze für die Praxis

 

Mit der umfangreichen Überarbeitung der Kapitaladäquanzverordnung II (CRR II) sind am 28. Juni 2021 nach zwei Jahren Übergangszeit auch risikosensitivere Regeln für die Berechnung von Eigenkapitalanforderungen vollumfänglich in Kraft getreten. Die neuen aufsichtsrechtlichen Anforderungen legen den Fokus auf klare Anlagestrukturen und Anlagemandate mit dem Ziel für mehr Transparenz. Dies hat auch Auswirkungen auf die Behandlung der Beteiligungen an Immobilienfonds. Im Rahmen der REAX Web-Konferenz am 5. Oktober 2021 wurden die Konsequenzen für Finanzinstitute und deren Auswirkungen auf die erhöhte Eigenkapitalbelastung bei Immobilienfonds in der Praxis besprochen und gemeinsam mit Vertretern der ARREBA Consulting GmbH und der Real I.S. AG diskutiert. Prof. Dr. Stephan Seidenspinner, Geschäftsführer der ARREBA Consulting GmbH, sagt: „Kreditinstitute müssen die Anlagepolitik der Fonds künftig besser verstehen, insbesondere für ihre eigene langfristige Eigenkapitalplanung. Das betrifft auch die geplante Verschuldung.“ Gerade die Berücksichtigung der Verschuldung zählt zu den wichtigsten Änderungen der CRR2 in Bezug auf die Behandlung von Immobilienfonds und bewirkt eine signifikante Erhöhung des Risikogewichts im Rahmen der Berechnung des risikogewichteten Positionswerts (RWA). Dies führt demnach für Immobilienfondsbeteiligungen zu einer erhöhten Eigenkapitalbelastung. Andererseits müssen auch noch nicht abgerufene Kapitalzusagen in die Risikoermittlung einbezogen werden. Dies führt dazu, dass für die Ermittlung des RWA bereits zu einem frühen Zeitpunkt umfangreiche Fondsdokumentationen beziehungsweise -berichterstattungen erforderlich sind, worauf sich Fondsanbieter einstellen müssen. Prof. Seidenspinner empfiehlt darüber hinaus, die Abrufzeiträume bei Neuzeichnungen möglichst kurz zu halten. Tobias Kotz, Executive Director und Head of Client Relations & Capital Funding bei Real I.S. AG, sagt: „Die Welt der Sparkassen und Genossenschaftsbanken ist sehr heterogen. Für die Institute gibt es keine Pauschallösung dafür, welche Immobilienfondsbeteiligungen entsprechend den neu gesteckten Rahmenbedingungen gewählt werden sollten.“ Für Kotz kommen für Immobilieninvestments bei Kreditinstituten grundsätzlich drei Möglichkeiten infrage: Institute, die möglichst wenig Liquidität investieren, jedoch einen hohen Betrag generieren wollen, sind gut beraten, weiterhin in Fonds mit Fremdkapital zu investieren. Kreditinstitute, die weiterhin in Immobilien investieren wollen, jedoch mit ihrem Eigenkapital haushalten müssen, sollten ein Immobilienfondsinvestment ohne Fremdkapital – nur mit Eigenkapital – bevorzugen. Allerdings geht dies mangels positiven Leverage-Effektes zu Lasten der Fondsrendite, führt andererseits aufgrund der geringeren Eigenkapitalhinterlegung zu einem verbesserten Return-on-employed-Equity. Für Institute mit viel Liquidität und Eigenkapital kann es interessant sein, eine höhere Zeichnungssumme umzusetzen, jedoch identisch mit dem belasteten Eigenkapital und vergleichbar einem Fonds mit Fremdkapital, um einen höheren Betrag zu generieren.

 

Einflussnahme auf Konzeption neuer Fonds und Portfoliooptimierung

Prof. Dr. Stephan Seidenspinner: „Der mittel- bis langfristige Veränderungsdruck, insbesondere bei Sparkassen, ist seit Juni spürbar, auch wenn das Thema formell bereits abgearbeitet ist. Es wird auch künftig ein wichtiges Thema bleiben – sowohl was die EK[1]Belastung betrifft, als auch vor dem Hintergrund, dass die operative Umsetzung im Alltag noch hakt. Zukünftig sieht die Real I.S. AG demnach auch für Fonds mit einer per se geringeren Ausschüttung und einer entsprechend geringeren Eigenkapitalbelastung, jedoch mit attraktiven Rahmenbedingungen, Potenzial: „Wir sehen insbesondere bei Neuinvestitionen einen Bedarf bei den Sparkassen und Genossenschaftsbanken, die ihre Allokation überdenken – weg vom Eurobetrag, hin zum Verhältnis Ertrag zu eingesetztem Eigenkapital“, so Kotz. Auch Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, stellt den Veränderungsdruck bei Sparkassen fest: „Tatsächlich erhalten wir im Laufe des Jahres bereits vermehrt Anfragen dazu, welche Möglichkeiten der Portfoliooptimierung es bei Beteiligungsportfolios kurz- bis mittelfristig gibt. Dazu gehört auch das Thema, strategisch Fremdkapital-Quoten innerhalb der Fonds zu reduzieren oder die Strategie etwas anzupassen. Hierzu bietet der Sekundärmarkt für Immobilienspezialfonds verschiedene Optionen. Investoren sind derzeit bereit Fondsanteile zu höheren Preisen als dem NAV abzunehmen. Dieses günstige Marktmomentum sollte in die Überlegungen der Portfoliomanager einfließen.“

 

Reportings erfordern mehr Transparenz

„Mit der Neu-Regulierung ändern sich auch die Anforderungen an das Reporting. Nicht die Anlagestrategie und die Renditegrößen sind hier die Treiber, sondern der Fokus liegt auf dem Aufsichtsrecht, wobei insbesondere die Risikogewichtsberechnung transparent dargestellt und dokumentiert werden muss“, so Seidenspinner. Dieses Vor-Reporting und die Bereitstellung der Daten müssen auf den Melderhythmus der Institute im Vorfeld des quartalsweisen Stichtages abgestimmt werden. „Die neue Form des Vor-Reportings wird mit Sicherheit einer der entscheidenden Wettbewerbsfaktoren in der Zukunft sein“, so Kotz.

 

CRR3 bereits jetzt diskutiert

Bereits jetzt ist absehbar, wo weitere Regulierungsschritte in der CRR folgen werden. In der aktuellen Fassung, der CRR2, ist noch nicht geregelt, wie mit Beteiligungen innerhalb der Sondervermögen umgegangen wird. Derzeit werden diese nicht berücksichtigt. „Für die nächste Verordnung, die CRR3, die für 2025 erwartet wird, wird aber aktuell diskutiert, Beteiligungen mit 250 Prozent Risikogewicht anzurechnen“, so Kotz.

 

Wenn Sie sich die Web-Konferenz zum Thema „Captial Requirements Regulation II – Welche Konsequenzen ergeben sich für Finanzinstitute in der Praxis“ erneut ansehen möchten finden Sie die Videoaufzeichnung hier bei unseren Veranstaltungen.

 

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1. September 2021 – Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds – Institutionelle sehen Potenziale

Heiko Böhnke, Vorstandsmitglied der Real Exchange AG, hat im Absolut|privat – Private Market Investments für institutionelle Investments in der Ausgabe 9|21 einen Kommentar zum Thema „Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds – Institutionelle sehen Potenziale“ veröffentlicht.

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11. August 2021 – 2. REAX-Trendbarometer für den Sekundärmarkt: Institutionelle zeigen gestiegenes Kaufinteresse

  • 97 Prozent erwarten, dass sich der Sekundärmarkt gleichbleibend bis weiter steigend in den nächsten 12 Monaten entwickelt
  • Schnellerer Return, bessere Renditen / Kaufpreise und ein schneller Kapitalabruf sind u.a. die Hauptgründe für Ankäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt
  • Portfoliooptimierungen /-umschichtungen sowie die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance sind aktuell die Hauptgründe für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen
  • 2. REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ befragt rund 800 institutionelle Investoren, Fondsinitiatoren und Fondsmanager

 

Institutionelle Investoren erwarten eine weiter gleichbleibende bis steigende Entwicklung des Sekundärmarktes für Immobilien-Spezialfonds in den nächsten zwölf Monaten. Hierbei sehen 46 Prozent einer steigenden Entwicklung und 51 Prozent einer gleichbleibenden Entwicklung des Marktes für den Ankauf und Verkauf von institutionellen Immobilienfondsanteilen entgegen. Konkret planen 17 Prozent Umplatzierungen in den nächsten zwölf Monaten und weitere 31 Prozent ziehen diese in Betracht. Das sind die zentralen Ergebnisse des zweiten REAX-Trendbarometers zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ der Real Exchange AG (REAX), dem führenden Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen für institutionelle Immobilienfondsanteile.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Gegenüber dem ersten Quartal 2021 ist das Kaufinteresse der Anleger von Immobilienfondsanteilen deutlich gestiegen, wohingegen das Verkaufsinteresse sowie das Interesse, Anteile an die KVG zurückzugeben, gleichgeblieben ist.“

Die Befragten sehen mehrere Vorteile bei Ankäufen und Verkäufen von Immobilienfondsanteilen auf dem Sekundärmarkt. Zunächst zur Käuferseite. Hier nannten rund 44 Prozent einen schnelleren Return im Vergleich zu Neuzeichnungen als einen der Hauptgründe für eine Transaktion. Mit jeweils rund 41 Prozent werden zudem bessere Renditen beziehungsweise Kaufpreise als bei Neuzeichnungen sowie ein schnellerer Kapitalabruf und das Vermeiden des Blind-Pool Risikos genannt. Weiterhin nennen ebenfalls je 41 Prozent der Befragten die Optimierung des Portfolios, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und die Diversifizierung, sowie die Erhöhung der Beteiligungsquote an Immobilien(-fonds) als Motive für Investitionen am Sekundärmarkt.

Auf der Verkäuferseite ergibt sich ein deutlich differenzierteres Bild. Mit 83 Prozent Zustimmung – und damit rund zehn Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal 2021 – bilden die Portfoliooptimierung, beziehungsweise Portfolioumschichtungen und Reduzierung der Beteiligungsquote in Immobilienfonds den Hauptgrund für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt. Knapp die Hälfte der Befragten, und damit zwölf Prozent mehr als im ersten Quartal, nennt die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance, beziehungsweise dem Fonds-Management als weiteren ausschlaggebenden Beweggrund für Verkäufe. An dritter Stelle, mit rund 30 Prozent, wird die Uneinigkeit zwischen den Anlegern über die zukünftige Fondsausrichtung genannt. Gewinnmitnahmen sowie Stopp-Loss-Strategien und die Liquiditätsbeschaffung bilden jeweils für rund 25 Prozent der Befragten weitere Motive für Verkäufe von Immobilien-Spezialfonds. Regulatorische Anforderungen und ESG-Kriterien spielen derzeit noch eine untergeordnete Rolle bei Verkaufsüberlegungen.

Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Gleichwohl viele Anleger bereits die Potenziale des Sekundärmarktes erkannt haben, besteht nach wie vor ein großer Informationsbedarf bei Institutionellen beispielsweise zu Funktionsweise und Verhandlungsparametern bei einer Sekundärmarkttransaktion, den Vor- und Nachteilen gegenüber einer Rückgabe von Anteilen an die KVG oder auch zur Bewertung und Bilanzierung.“ Er fügt hinzu: „Mit einer zunehmenden Markttransparenz kann die Akzeptanz des Sekundärmarktes und dessen Vorteile beispielsweise gegenüber einer Rückgabe von Anteilen an die KVG erhöht werden.“

Das REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ bezweckt die Erhöhung der Sekundärmarkttransparenz und wird quartalsweise über die Marktentwicklung berichten. Hierzu hat die REAX 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum von Mitte Mai bis Mitte Juni 2021 befragt. Im Geschäftsjahr 2020 hat die REAX ein Transaktionsvolumen in Höhe von über einer Milliarde Euro für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen begleitet. Bis 2025 erwartet die REAX ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds.

 

Was sind aus Ihrer Sicht aktuell die Hauptgründe für Ankäufe von Immobilien-Fondsanteilen am Sekundärmarkt?

 

 

Was sind aus Ihrer Sicht aktuell die Hauptgründe für Verkäufe von Immobilien-Fondsanteilen?

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Real Exchange Pressemitteilung Pre-Marketing

03. Mai 2021 – Neues Gesetz verschärft durch Einführung eines regulierten „Pre-Marketings“ Vertriebsregeln bei Immobilien-Spezialfonds

  • Fondsstandortgesetz (FoStoG) regelt bisher unregulierte Pre-Marketing-Phase
  • Service-KVGen sehen mehr Bürokratie und arbeiten an vielfältigen Lösungsansätzen für die Praxis
  • Lizenzierte Finanzdienstleister nach § 32 Abs. 1 KWG als mögliche Alternative zur eigenen Vertriebslizenz für Service-KVGen und Fondsinitiatoren
  • REAX Web-Konferenz vom 27. April diskutiert Gesetzesentwurf

 

Am 2. August 2021 werden in Deutschland die KAGB-relevanten Änderungen des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) in Kraft treten. Der aktuelle Entwurf des Gesetzes sieht unter anderem bei offenen Immobilien-Spezialfonds ein dem Vertrieb vorgelagertes, eigens definiertes Pre-Marketing-Regime vor. Dieses Regime bringt für den Vertrieb von Immobilien-Spezialfonds an professionelle und semiprofessionelle Anleger ab August 2021 eine deutliche Verschärfung mit sich. Bislang war diese Phase des Vertriebs nicht reguliert. Die Neuregelungen betreffen inländische wie ausländische Fondsanteile sowie inländische und ausländische Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen). Die bisherige Praxis, Marktsondierungen zu konkreten Produktideen ohne eine entsprechende BaFin-Anzeige durchzuführen wird damit grundsätzlich nicht mehr möglich sein. Im Rahmen der REAX Web-Konferenz am 27. April 2021 wurde der Gesetzesentwurf im Kern vorgestellt und dessen Bedeutung für Anbieter von Immobilien-Spezialfonds gemeinsam mit Vertretern der Service-KVGen HANSAINVEST, IntReal, Universal Investmentgesellschaft sowie Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein diskutiert.

 

Anforderungen des Pre-Marketings in der Praxis

Der Gesetzentwurf sieht eine Pflicht zur Anzeige über die Aufnahme der Pre-Marketing-Aktivitäten an die BaFin innerhalb von zwei Wochen vor. „Das bedeutet, dass Anleger vorher keine hinreichend konkretisierten Produktinformationen erhalten dürfen, auf deren Basis eine Investitionsentscheidung möglich ist. Nicht hierunter fällt die Ansprache einer AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft durch den Investor, auch Reverse Solicitation genannt, da in diesem Fall die Initiative zum Erwerb von Fondsanteilen vom potenziellen Anleger ausgeht“, sagt Alexander Lehnen, Partner bei Arnecke Sibeth Dabelstein.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, hält fest: „Bislang hat bei offenen Immobilien-Spezialfonds der Interessensabgleich mit potenziellen Anlegern lange vor der Genehmigung durch die BaFin begonnen. Dies wird mit den Bestimmungen des neuen Entwurfs deutlich stärker reguliert. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes in knapp drei Monaten suchen Service-KVGen und Initiatoren von Immobilien-Spezialfonds nun nach Lösungsmöglichkeiten. Das Ziel: Der Prozess der Anlegeransprache soll vor dem eigentlichen Vertrieb eines Immobilienfonds ohne Unterbrechung fortgeführt werden können.“

 

Experten sehen verschiedene Ansätze in der Praxis – und mehr Bürokratie

Lehnen ergänzt: „Klassische deutsche Asset Manager mit Service-KVG-Struktur sind von dieser Regelung betroffen, da sie – häufig ausgestattet ‘nur‘ mit einer Lizenz als Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO – vom Prozess des Pre-Marketings ausgeschlossen sind.“ Künftig wird das Pre-Marketing lediglich regulierten Unternehmen vorbehalten sein. Dies sind abschließend (1) gebundene Vermittler, (2) Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen, (3) Kreditinstitute und (4) Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen). „Als erste Lösungsansätze liegen eine eigene registrierte KVG oder ein Vorgehen als Reverse Solicitation sowie ein Haftungsdach eines CRR-Kreditinstitutes oder Wertpapierhandelsunternehmens nahe. Denkbar wäre auch, dass der Vertrieb nicht im Namen der Service-KVG stattfindet oder lediglich die Bewerbung der eigenen Fähigkeiten ohne Produktbezug durchgeführt wird“, so Lehnen weiter.

 

KVGen sehen den Gesetzentwurf kritisch. Ludger Wibbeke, Geschäftsführer der HANSAINVEST, sagt: „Die eigentliche Intention des Gesetzes ist die Stärkung des Fondsstandortes Deutschland und auch teilweise eine Entbürokratisierung von Prozessen. Tatsächlich wurden mit dem definierten Pre-Marketing neue bürokratische Hürden an Stellen aufgebaut, die zuvor für uns keine Defizite darstellten. Als Service-KVG sehen wir uns gezwungen, künftig mit einem Mosaik an möglichen Lösungsansätzen flexibel tätig zu werden. Wie die Praxis nach dem zweiten August aussehen wird, werden wir sehen. Zunächst ist aber die Flexibilität aller Marktteilnehmer gefordert “

Kurt Jovy, Director der Universal Investmentgesellschaft, stimmt Wibbeke zu und ergänzt: „In unserem Masterfonds-Bereich sind wir von dieser Gesetzgebung kaum betroffen, allerdings sehen auch wir wachsende bürokratische Prozesse für unser deutlich wachsendes Fondsinitiatoren-Geschäft als Service-KVG. Mit unserem sehr kompetenten Legal-Team werden wir für unsere Kunden praxisnahe Lösungen erarbeiten. Gleichwohl erhoffen wir uns damit auch eine einher gehende Standardisierung von Vertriebsprozessen.“

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, sagt: „Als Service-KVG, die keinen Vertrieb macht, suchen wir gemeinsam mit unseren Fondspartnern nach vielfältigen Lösungsansätzen und sind diesbezüglich mit allen Marktteilnehmern im Gespräch.“ Schneider ergänzt: „Einerseits bedeutet dies, dass wir bei einigen Fonds deutlich früher in den Vertrieb gehen und eine Vertriebsgenehmigung einholen werden. In der Praxis bedeutet dies für die BaFin jedoch einen erhöhten Verwaltungsaufwand, da die Fondskonzeption zu diesem frühen Zeitpunkt häufig nicht final sein wird. Dies könnte zur Folge haben, dass Fondskonzeptionen überarbeitet werden und eine erneute Vertriebsgenehmigung eingeholt werden muss. Bei der Vielzahl an Fondskonzepten, die unsere Fondspartner mit uns jährlich aufsetzen, benötigen wir jedoch auch entsprechend lizenzierte Vertriebspartner für ein Pre-Marketing, mit denen wir verbindliche Verträge schließen werden. Einer der Vertriebspartner, mit dem wir bereits einen Rahmenvertrag abgestimmt haben, ist die REAX.“

 

BaFin-lizenzierte Finanzdienstleister nach § 32 Abs. 1 KWG

Jörn Zurmühlen, sagt: „Der Genehmigungsprozess für den Erhalt einer BaFin-Erlaubnis zur Qualifizierung als KVG oder Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen ist zeitlich und monetär sehr aufwändig und nicht für alle Marktteilnehmer sinnvoll anzustreben. Es gibt jedoch Auswege. Asset Manager und Fondsinitiatoren können Pre-Marketing-Leistungen von lizenzierten Dienstleistern in Anspruch nehmen. So erhalten sie die Möglichkeit, die Produktvorstellung und Anlegeransprache vor dem eigentlichen Vertriebsprozess weiterhin durchführen zu können.“ Und weiter: „Die Auslagerung des Pre-Marketings an Dienstleister, die über eine schriftliche Erlaubnis der BaFin nach § 32 Absatz eins des Kreditwesengesetzes verfügen, stellt sowohl eine Option zur Überbrückung bis zum Erwerb einer Lizenz als auch einen dauerhaften und dennoch sehr flexiblen Lösungsansatz dar.“ Die Real Exchange AG verfügt seit September 2019 über eine Erlaubnis der BaFin gemäß § 32 KWG.

 

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Real Exchange Pressemitteilung Trendbarometer für den Sekundärmarkt

24. März 2021 – REAX-Trendbarometer für den Sekundärmarkt: Institutionelle sehen Chancen in der Umplatzierung

  • REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ befragt rund 800 institutionelle Investoren, Fondsinitiatoren und Fondsmanager
  • Bessere Kaufpreise und ein schneller Kapitalabruf als Hauptgrund für Ankäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt
  • Portfoliooptimierungen /-umschichtungen sowie die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance sind aktuell die Hauptgründe für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen
  • Über 50 Prozent planen konkrete Umplatzierungen oder ziehen diese in Betracht

 

Die Real Exchange AG (REAX), der führende Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen für institutionelle Immobilienfondsanteile, hat erstmalig ein Trendbarometer herausgegeben. Es bezweckt die Erhöhung der Sekundärmarkttransparenz und wird zukünftig quartalsweise über die Marktentwicklung berichten. Hierzu hat die REAX 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum vom 22. Februar bis 03. März 2021 befragt.

64 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten demnach einen Anstieg von Sekundärmarkttransaktionen für Immobilien-Spezialfonds in den nächsten zwölf Monaten. Auf der Käuferseite nannten 73 Prozent der Befragten attraktivere Renditen beziehungsweise Kaufpreise gegenüber Neuzeichnungen als Hauptgrund für den Erwerb von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt. Ein schnellerer Kapitalabruf ist ein weiteres grundlegendes Motiv der Befragten.

Den Hauptgrund für mögliche Verkäufe von Immobilienfondsanteilen sehen 73 Prozent der Umfrageteilnehmer in dem Ziel, die Portfolios zu optimieren, umzuschichten oder auch die Beteiligungsquote zu reduzieren. Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance beziehungsweise mit dem Fondsmanagement nannten 59 Prozent als weiteren Grund, um Fondsanteile zu verkaufen. Die Erfordernis von Liquiditätsbeschaffung, Gewinnmitnahmen, der Erfüllung von regulatorischen Anforderungen sowie ESG spielen derzeit (noch) eine untergeordnete Rolle bei eventuellen Verkaufsüberlegungen.

Gleichzeitig schätzen 54 Prozent den allgemeinen Kenntnisstand institutioneller Kapitalanleger in Deutschland über die Funktionsweise einer Umplatzierung von Immobilien-Fondsanteilen als gering, rund 34 Prozent als ausreichend, und nur 10 Prozent als gut, ein.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Die Bereitschaft, Immobilienfondsanteile zu verkaufen, wird doppelt so hoch eingeschätzt wie die Option, Anteile an die KVG zurückzugeben. Das zeigt, dass Anleger erkannt haben, dass der Sekundärmarkt bessere Konditionen bietet als eine Rückgabe. Diese Vorteile umfassen allen voran attraktivere Preise und eine schnellere Umsetzung.“ Aktuell ziehen rund 53 Prozent eine Umplatzierung über An- oder Verkäufe in den nächsten Monaten in Erwägung, beziehungsweise haben konkrete Pläne dafür. Im internationalen Kontext erachten über 80 Prozent der Umfrageteilnehmer den deutschen Immobilien-Spezialfonds im Vergleich zu internationalen Fondsanteilen als genauso gut oder besser geeignet für Umplatzierungen.

Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Anleger haben das Potenzial für Umplatzierungen auf dem Sekundärmarkt erkannt. Allerdings haben rund zwei Drittel der Befragten noch keine eigenen Erfahrungen mit Umplatzierungen gesammelt. Hier gilt es, die Markttransparenz zu erhöhen. Einen wichtigen Beitrag dazu leisten wir mit unserem REAX-Trendbarometer.“ Im Geschäftsjahr 2020 hat die REAX ein Transaktionsvolumen in Höhe von über einer Milliarde Euro für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen begleitet. Bis 2025 erwartet die REAX ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds. Die nächste Befragung beginnt Mitte Mai 2021.

 

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Portaitfoto von Jörn Zurmühlen Vorstandsmitglied, Real Exchange AG

26. Februar 2021 – Faire Managementgebühren brauchen Transparenz

Jörn Zurmühlen, Vorstandsmitglied der Real Exchange AG, hat im Absolut|report 1|21 einen Kommentar zum Thema „Faire Managementgebühren brauchen Transparenz“ veröffentlicht.

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Pressemitteilung_Real Exchange_REAX begleitet Platzierungsaufträge über einer Milliarde Euro am Sekundärmarkt

28. Januar 2021 – REAX begleitet Platzierungsaufträge über einer Milliarde Euro am Sekundärmarkt

Die Real Exchange AG (REAX), Spezialist für Anlagevermittlung und -beratung institutioneller Immobilienanlagen, blickt auf ein erfolgreiches erstes Jahr nach der Geschäftsaufnahme am Sekundärmarkt zurück. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020 hat das Beratungsunternehmen für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen ein Transaktionsvolumen in Höhe von über einer Milliarde Euro begleitet. Hierbei wurden Fondsanteile teilweise mit einem deutlichen Aufschlag auf den Net Asset Value (NAV) umplatziert und mehr als zwei Dutzend Immobilien-Spezial-AIF analysiert. Die tatsächlichen Kaufpreise untersuchter Fonds lagen bei bis zu 20 Prozent ober- beziehungsweise unterhalb des NAV.

REAX-Vorstand Jörn Zurmühlen kommentiert: „Die Höhe der begleiteten Transaktionen zeigt, dass der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds auch in Krisenzeiten wie der gegenwärtigen Pandemie attraktive Investmentchancen bietet. Die REAX hat sich als führender Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen etabliert.“ Heiko Böhnke, ebenfalls Vorstand der REAX, ergänzt: „Wir verzeichnen eine weiter steigende Nachfrage nach unseren Dienstleistungen, was uns darin bestätigt, dass der Markt eine Plattform wie die REAX benötigt und annimmt. Nachgefragt sind in erster Linie krisenresistente Nutzungsarten wie Wohnen, Logistik oder Lebensmitteleinzelhandel.“ Mit Blick auf 2021 sagt Böhnke: „Investitionen in Immobilien-AIF haben bei institutionellen Anlegern weiterhin einen hohen Stellenwert. Hierbei erlangen ESG-Strategien eine immer wichtigere Bedeutung – sowohl bei der Auswahl von Fondszeichnungen neuer Fonds als auch bei der Preisbildung am
Sekundärmarkt.“

Bis 2025 erwartet die REAX ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds. In ihrem Produktbereich Placement Services bei offenen Immobilien-Spezial-AIF verzeichnete die REAX eine anhaltend rege Nachfrage und konnte 2020 Platzierungsaufträge im dreistelligen Millionen-Bereich verbuchen.

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Gastbeitrag_Real Exchange_Matthias Thomas

14. Januar 2021 – Was der neue Liquiditäts-Stresstest für Spezialfonds

Die ESMA hat neue Empfehlungen für Liquiditäts-Stresstests herausgegeben. Es fehlen zwar weiterhin verbindliche Regeln für Fondsmanager, aber die Kontrolleure haben ein Rahmenwerk geschaffen, das als Standard auch im Spezialfonds-Segment fungieren und somit zu Kostensenkungen führen kann. Eine Einordnung von Matthias Thomas vom Investment Consultant Real Exchange. Die europäische Fondsindustrie hat neue Vorgaben zur Sicherstellung ihrer Liquidität erhalten. Die ESMA hat neue Leitlinien für Liquiditäts-Stresstests herausgegeben, die zum November 2020 in Kraft getreten sind. Sie richten sich an Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), Verwahrstellen und nationale Aufsichtsbehörden. Die Maßnahme ist zum einen eine periodische Erneuerung der bestehenden Stresstests-Regularien. Zum anderen ist sie als Empfehlung aufzufassen, in wirtschaftlich angespannten Zeiten Mittel zur Sicherstellung der Liquidität im jeweiligen Vehikel anzuwenden.

Wegen der Vielfalt der europäischen Fondslandschaft bleiben allerdings die regulatorischen Vorgaben vage. Die europäischen Kontrolleure vermeiden verbindliche Risikoszenarien, neue Liquiditätsvorgaben oder allgemeine Fristenregelungen. Der Grund: Zu unterschiedlich fallen die Risikoszenarien je nach Fondstypus aus. Aktienfonds mit ihren jederzeit an der Börse handelbaren Wertpapieren müssen sich viel stärker und häufiger Stresstests unterwerfen als ihre illiquiden Pendants der Alternativen Investmentfonds (AIF). Allgemein gilt: Je mehr Liquidität im Fonds, desto höher ist das Risiko. Hierzu zählen allen voran Anteilrückgaben, die im Bereich der Publikumsfonds per Gesetz zweimal pro Monat, de facto sogar täglich sichergestellt sind.

Doppelte Sicherheit in der institutionellen Immobilienanlage
Im Bereich der offenen Immobilien-Spezialfonds, die sich ausschließlich an institutionelle Anleger wenden, gibt es daher eine doppelte Liquiditätssicherung: Zum einen sind Immobilien ein illiquides Asset, zum anderen sind Anteilscheinrückgaben im AIF-Segment eine Rarität. Illiquide Assets sind zwar grundsätzlich dadurch definiert, dass ihre kurzfristige Veräußerung nur unter erheblichen Preisabschlägen möglich ist. Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF beweist aktuell jedoch das Gegenteil. Hier sind Transaktionen zu beobachten, die auch mit hohem Aufschlag zum Net Asset Value (NAV) erfolgen, da Investoren in Corona-Zeiten umso mehr an einer strategischen Neuausrichtung ihrer Asset-Allokation interessiert sind.
Der NAV ist damit nur eines von vielen gleichwertigen Kriterien zur Bewertung der indirekten Immobilieninvestments. Anteilscheinrückgaben besitzen darüber hinaus im Spezialfondssegment Seltenheitswert. Fondsverträge schreiben in der Regel Fristen für die Rückgabe vor, die der KVG Handlungsspielraum für eine Beschaffung frischer Liquidität belassen. Noch 2017 schrieb die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) in ihrem Bericht zu Liquiditätsstresstests deutscher KVGen, dass die Anteilscheinrückgabe „grundsätzlich in Abstimmung zwischen Anleger und KVG“ geschehe.

Mehr Standardisierung wagen
Trotz der doppelten Liquiditätssicherung gilt: Einheitliche Rahmenbedingungen für die Sicherstellung der Fondsliquidität schaffen Sicherheit in das Anlageprodukt Spezialfonds und senken durch eine skalierbare Richtlinie die Verwaltungskosten. Stresstests müssen dann nicht immer wieder neu konfiguriert werden.
Den gesetzlichen Rahmen hierfür bieten neben dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und der dazugehörigen Ausführungsverordnung (KAVerOV) die EU-Richtlinie über die Verwalter von AIF (AIFM-VO) sowie die Bafin-Richtlinie über die Mindestanforderungen an das KVG-Risikomanagement von 2017 (KaMaRisk). In der Praxis stellen Mietausfälle, Zinsänderungen und nicht zuletzt neue Rechtsregularien unverzichtbare Elemente für die Liquiditätsprüfung des Fonds dar. Im Zusammenspiel von historischer Betrachtung, hypothetischen Stressszenarien und Experteneinschätzungen ergibt sich eine belastbare Prüfung der jeweiligen Fondsliquidität.
Zudem sind auch reaktive Mechanismen für den Fall der finanziellen Schieflage des Fonds festzulegen: Hierzu zählt beispielsweise eine Strategie, welche Fondsobjekte zunächst veräußert beziehungsweise welche unter allen Umständen gehalten werden sollen.

Im Fall der Fälle
Die Leitlinien zum Liquiditäts-Stresstest sind ein wertvolles Hilfsmittel, um möglichen Schieflagen jeglicher Art vorzubeugen. Für alle Fonds empfiehlt sich eine Liquiditätsstreuung, die ausreichende liquide Mittel auch dann vorhält, wenn es keine gesetzliche Vorgabe gibt, wie es beispielsweise bei den Publikumsfonds der Fall ist.
Ein weiteres wertvolles Liquiditäts-Instrumentarium stellt der Sekundärmarkt dar. Fondsmanager können über spezialisierte Vermittler einen Interessenten-Pool potenzieller Käufer von Anteilscheinen aufbauen. Kommt es zum Ausstieg einzelner Anleger aus dem Fonds, kann über eine unabhängige Preisindikation für den Anteilschein eine Transaktion innerhalb weniger Wochen erfolgen.

Die KVG als Fondsverwalter hält den Wert ihrer Assets under Management (AUM) aufrecht, der Anlegerkreis des Fonds kann über diesen Weg sogar erhöht werden. Der Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezial-AIF ist zwar bislang noch einem hohen Diskretionsgrad unterworfen, was transparente Angaben zum Markt erschwert. Doch in der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Lage werden mehr Transaktionen auf dem Sekundärmarkt zwangsläufig auch zu höherer Transparenz führen.

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Pressemitteilung der Real Exchange

11. Dezember 2020 – Institutionelle Immobilienanlage: Experten erwarten steigende Immobilienquote und Normalisierung des Transaktionsmarktes

Institutionelle Anleger beabsichtigen, im kommenden Jahr noch stärker als vor der Corona-Krise in Immobilien zu investieren und werden so für eine rasche Normalisierung des Transaktionsmarktes sorgen. Core-Produkte in den Segmenten Logistik, Wohnen, Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgung sowie Büro verzeichnen bei stabilen Anfangsrenditen und Kaufpreisen eine steigende Nachfrage. Generell tendieren Anleger verstärkt zu risikoaversen Investments, wobei Immobilien aufgrund ihres Renditeaufschlags gegenüber Staatsanleihen eine höhere Attraktivität aufweisen. Der Sekundärmarkt ist für Erwerber von Immobilien-Spezialfonds aufgrund des unmittelbaren Einstiegs in Bestandsfonds einer der Krisengewinner und wird bis 2025 ein geschätztes Transaktionsvolumen von insgesamt 15 Milliarden Euro aufweisen. Das Thema ESG findet in der Praxis vieler institutioneller Anleger bisher noch kaum Anwendung, entsprechende Strategien befinden sich größtenteils noch in der Entwicklungsphase. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz von RUECKERCONSULT unter Beteiligung der Real Exchange AG (REAX), der Real I.S. und der Kreissparkasse Ludwigsburg.

Heiko Böhnke, Vorstand der REAX, führender Vermittler für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt, erklärt: „Immobilien in Deutschland genießen unter institutionellen Anlegern weiterhin einen hervorragenden Ruf. Das Wachstum bei offenen Immobilien-Spezial-AIF ist trotz der Corona-Pandemie ungebrochen und liegt aktuell bei rund 130 Milliarden Euro. Seit 2016 übertreffen die Zuflüsse jedes Jahr die Abflüsse um mehr als 200 Prozent.“ Aufgrund der hohen Zuflüsse prognostiziert die REAX auch für den Sekundärmarkt bis 2025 ein deutlich
ansteigendes Handelsvolumen auf kumulativ rund 15 Milliarden Euro. Böhnke erläutert: „Aktuell möchten Anleger verstärkt in populäre Nutzungsarten wie Wohnen, Gesundheitsimmobilien oder Logistik investieren. Über den Sekundärmarkt haben sie raschen Zugang zu erfolgreichen und vollinvestierten Bestandsfonds. Dafür sind sie bereit, teilweise signifikante Aufschläge auf den Net Asset Value zu bezahlen.“

Core-Büroimmobilien, Logistik, Wohnen und Nahversorger stehen auch im Anlagefokus des Immobilien-Investmentmanagers Real I.S. AG. Bernd Lönner, stellvertretender Vorstandsvorsitzender, kommentiert: „Immobilien sind ein besonders krisenresistentes Produkt. Im Euroraum gab es für Core-Produkte bislang kaum Preiskorrekturen, in manchen Märkten sind die Preise sogar weiter angestiegen. Neben dem Kernmarkt Deutschland sieht die Real I.S. dabei auch Investitionsmöglichkeiten in den konjunkturell stärker betroffenen Ländern Frankreich und Spanien, wo beispielsweise Core-Logistikimmobilien weiterhin sehr gut laufen. Im nächsten Jahr werden wir noch einige Folgen der Corona-Pandemie erleben, doch zum Jahreswechsel 2021/22 werden wir in den meisten Märkten wieder das Vorkrisen Niveau erreicht haben.“ Die Real I.S. rechnet zudem mit einem Anstieg ausländischer Investments, die in den vergangenen Jahren rund 40 Prozent des Transaktionsmarktes ausmachten. Lönner ergänzt: „Der deutsche Immobilienmarkt ist und bleibt zweifellos eine sichere Bank für institutionelle Anleger.“

Joachim Kumme, Leiter Eigenkapitalanlagen der Kreissparkasse Ludwigsburg, führt aus: „Der starke Renditerückgang, vor allem festverzinslicher Wertpapiere, teilweise mit negativen Renditen, wird mittelfristig weiter für einen Anlagenotstand sorgen. Diversifikation war und ist weiter zwingend. Immobilien mit ihren vergleichbar hohen Renditen sind weiter eine gesuchte Alternative. Aber die Risiken steigen mit den Preisen. Auch bei uns muss eine weitere Steigerung der Immobilienquote gut überlegt sein, da wir in einigen Bereichen Preisniveaus sehen, wo die Marktpreisrisiken nicht mehr richtig eingepreist werden.“ Der Markt der Assetund Fondsmanager bietet zwar weiterhin eine hohe Produktvielfalt, aber weist laut Kumme angesichts sinkender Renditen zu hohe Preise auf. Kumme erklärt: „Mit etablierten ManagerNetzwerken versuchen wir weiterhin auf attraktive Produkte zurückzugreifen, die noch ein akzeptables Chance-/Risikoprofil ausweisen. Renditen von unter drei Prozent deuten aber vermehrt an, dass wir Anleger als Risikokapitalgeber nicht mehr adäquat bezahlt werden. Die Fondsmanager zahlen zwar die aktuell marktüblichen Preise, übernehmen aber keine Risiken.“

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Heiko Böhnke, Vorstand, Vertrieb, Real Exchange AG

29. Oktober 2020 – Der deutsche Sekundärmarkt muss transparenter werden

REAX in der Presse (Gastbeitrag)

  • Medium: private banking magazin
  • Autor: Heiko Böhnke

Für Käufer und Verkäufer kann der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds von großem Nutzen sein. In Deutschland bleibt er bislang aber unter seinen Möglichkeiten. Heiko Böhnke zeigt, wo der Handel floriert.

Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds blickt auf ein gutes Vierteljahrhundert Historie. In der Mitte der 1990er-Jahre wurden in den USA erstmalig im umfangreicheren Stil Fondsanteile institutioneller Investoren durch Kauf und Verkauf umplatziert. Von 2008 bis 2016 verzeichnete der US-Sekundärmarkt für institutionelle Immobilienfonds ein jährliches Wachstum von durchschnittlich 25 Prozent. In den Jahren ab 2014 gab es ein durchschnittliches jährliches Transaktionsvolumen von 6 Milliarden US-Dollar.

Diese Zahlen ermittelte das US-amerikanische Research-Institut Landmark. Die Genauigkeit der Angaben beruht auf dem simplen Umstand, dass Sekundärmarkt-Transaktionen in den Vereinigten Staaten in den jeweiligen Fondsbilanzen ausgewiesen werden. Das Transparenzkriterium trug somit zum kontinuierlichen Aufschwung des Marktes bei.

Europa hingegen kennt keine vergleichbare Transparenz, Deutschland noch viel weniger. Die repräsentativste Studie zum Thema legte bislang die europäische Vereinigung der nicht-börsennotierten Immobilieninvestoren (Inrev) vor. Im Jahre 2016 ermittelte der Fachverband ein weltweites Transaktionsvolumen von 9 Milliarden Euro auf den Immobilien-Sekundärmärkten für institutionelle Anleger. Davon entfielen schätzungsweise 2 bis 4 Milliarden Euro auf Europa. Wohlgemerkt: schätzungsweise.

Auf Basis der verfügbaren Quellenlage schätzte die Inrev zum damaligen Zeitpunkt, dass von den rund 93 Milliarden Euro Eigenkapital, die zwischen 2011 und 2016 weltweit neu in Fonds investiert wurden, knapp 3 Milliarden auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden – bis 2021. So lässt sich als Faustregel anhand historischer Betrachtungen festhalten, dass sich rund 3 Prozent des jeweilig investierten Eigenkapitals auf dem Sekundärmarkt handeln lassen. Der große Rest der Fonds erlebt freilich eine normale Auflösung zum Ende der Laufzeit.

Dennoch: 3 Prozent bieten beim Blick auf den deutschen Immobilien-Spezialfonds-Markt echte Perspektiven. Laut Kapitalmarktstatistik der Bundesbank stieg das Volumen der offenen Immobilien-Spezial-AIF von 2017 bis heute um 29 Milliarden auf aktuell rund 118 Milliarden Euro.

Sollten 3 Prozent auch hierzulande als Faustregel gelten, gäbe es immerhin ein jährliches Volumen von mindestens 300 Millionen Euro auf dem Sekundärmarkt. Hierbei handelt es sich gleichwohl um eine vorsichtige Schätzung. Der Liquiditätsbedarf in der Corona-Krise und die gestiegene Bedeutung und Wahrnehmung des Marktes lassen höhere Transaktionsvolumina von 2 bis 3 Milliarden Euro plausibel erscheinen.

Transparenz durch Mentalitätswandel

Für exakte Aussagen bedarf es jedoch eines Mentalitätswandels im bundesdeutschen Spezialfondsmarkt. Der Ausstieg aus einem bestehenden Investmentvehikel muss als ein normaler und alltäglicher Geschäftsvorgang gesehen werden und nicht als etwas, das mit einer Notlage des Anlegers oder einer schlechten Performance des Fonds zusammenhängt.

Der Verkauf von Fondsanteilen beispielsweise an einem Hotelfonds ist aktuell ein ebenso nachvollziehbarer Schritt wie der gewünschte Neueinstieg in Logistik- oder Wohnfonds. Der notwendige Mentalitätswechsel würde von einem Transparenzregister für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt vorangetrieben werden. Ein solches Instrument wäre auch für eine Etablierung des Marktes unabdingbar.

Die Vorteile sind hierbei offenkundig: Eine breitere Investorenbasis würde gemäß dem Auktionsprinzip für zusätzliche Rendite auf Verkaufsseite sorgen, Preisindizes böten Sicherheit für Bewertungen und Prognosen der Fondsrendite, Transaktionen könnten dank bestehender Datenplattformen noch schneller realisiert werden. Es sind ganz ähnliche Gründe, die die Transparenzinitiative der Vereinigung Deutsche Kreditmarktstandards (DKS) für Transaktionsplattformen im Bereich von Problemkrediten antreibt – ein gelungenes Beispiel für einen angestrebten Branchenstandard durch Transparenz.

Transparenz hat in erster Linie Konsequenzen für die Preispolitik. Die Preisfindung im Fondsanteilhandel ist komplex, da mehrere Faktoren zu berücksichtigen sind. Der Net Asset Value (NAV) der Immobilien ist hierbei keineswegs das entscheidende Kriterium. Gemäß der Inrev-Studie von 2016 wichen über 45 Prozent der ermittelten Sekundärmarkt-Transaktionen vom NAV ab. Transparenz im Transaktionsprozess würde hingegen zu Benchmarks in der Preisfindung führen. Die Folge wäre ein erheblicher Anstieg der Transaktionen.

 

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