Web-Konferenz der Real Exchange im Juni 2020

30. Juni 2020 – Web-Konferenz: Immobilien-AIF effizient umplatzieren – So funktioniert der Sekundärmarkt

29. Juni 2020 – Historische Discounts der Immobilien-Börsenwerte beeinflussen Bewertung von Fondsanteilen

Nach Einschätzung der Real Exchange AG sollten bei der Bewertung von SekundärmarktAnteilen von Immobilienfonds für institutionelle Anleger auch die aktuelle Bewertungssituation von Immobilien-Aktiengesellschaften betrachtet werden. Die aktuellen Börsenkurse europäischer Immobilienaktien notierten im Mai 2020 durchschnittlich um 27,9 Prozent unterhalb ihres Net Asset Values (NAV) je Aktie. Dies gab die European Public Real Estate Association (EPRA) auf Basis ihres Developed Europe-Indizes bekannt, der europaweit agierende Immobilien-AGs und REITS enthält. Wesentliche Ursachen hierfür sind einerseits die in der Corona-Krise kurzfristig stark gesunkenen Aktienkurse und andererseits die ihnen gegenüberstehende Aufwertung der Immobilienbestände in den vergangenen Jahren.

Der NAV ergibt sich aus der Summe der Immobilien-Verkehrswerte abzüglich der Verbindlichkeiten des Eigentümers und ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt durch die langjährigen Preissteigerungen an den Immobilienmärkten geprägt. Eine Korrektur ist hier im Gegensatz zur Kursentwicklung an den Aktienmärkten erst längerfristig zu erwarten. Mit den derzeitigen, historisch hohen Discounts der Immobilien-Aktienkurse gegenüber dem NAV hat sich der Immobilienaktienmarkt so stark wie kaum jemals zuvor von einer annähernden Übereinstimmung von NAV und Aktienkurs entfernt, die häufig als Idealfall einer (Immobilien-)marktnahen Bewertung von Immobilienaktien angesehen wird.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Implikationen die offensichtlich verzögerte Reaktion der ermittelten NAV auf die Bewertung von am Sekundärmarkt angebotenen Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF hat. Bereits jetzt lässt sich beobachten, dass auch beim Fondsanteilhandel am Sekundärmarkt erhebliche Unterschiede (sowohl nach oben in Form von Prämien wie auch nach unten in Form von Discounts) zwischen realisierten Transaktionspreisen und NAV auftreten. Die Real Exchange AG plädiert in diesem Zusammenhang nachdrücklich dafür, zwischen den jeweiligen Bewertungsanlässen und verfahren zu differenzieren.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX, erläutert: „Die von der EPRA ermittelten massiven Differenzen in der Bewertung von Unternehmen am Aktienmarkt im Vergleich zu ihrem auf Basis gutachterlicher Immobilien-Bewertungen ermittelten NAV sind ein deutlicher Hinweis für mögliche Transaktionspreise von Immobilienfondsinvestoren am Sekundärmarkt. Nach unserer Einschätzung bieten weder der allzu volatile Aktienkurs noch der tendenziell statische NAV eine faire Preisindikation für Immobilienfondsanteile im Sekundärmarkthandel. Vielmehr sollten in die Bewertung zusätzliche Kriterien wie das jeweilige operative Ergebnis (FFO) oder langfristige Cashflow-Prognosen einfließen.“ Da die Ermittlung der Immobilienwerte nur quartals- oder gar jahresweise erfolgt, können die daraus abgeleiteten NAV die aktuellen Entwicklungen wie die Corona-Krise oder kurzfristige Einflüsse politischer Regulierungsmaßnahmen wie der Mietpreisbremse oder des Mietendeckels nicht oder allenfalls mit deutlicher Verzögerung berücksichtigen. Prof. Dr. Matthias Thomas, Senior Director Institutional Sales der REAX, erklärt: „Der Kapitalmarkt kann im Gegensatz zum NAV und seiner zugrundeliegenden Immobilienbewertung spontan reagieren. Er antizipiert viele Entwicklungen, die den Immobilienwert beeinflussen. Aber es liegen ihm auch teils irrationale Kriterien zugrunde, die sich einer transparenten Analyse entziehen und damit für die Bewertung eines – nicht an der Börse gehandelten – Fondsanteils entfallen.“

Transaktionen mit Anteilen von Immobilien-Spezial-AIF am Sekundärmarkt müssen dagegen Faktoren berücksichtigen, die über NAV und Börsenwert hinausgehen. Sie ergeben sich aus einem Zusammenspiel von Portfolioqualität, Wachstums- sowie Renditeerwartung von Investoren. Daraus resultieren beispielsweise Cashflow-Prognosen in Zeiträumen von zehn Jahren. Der auf aktuell ca. zwei Milliarden Euro Handelsvolumen geschätzte Sekundärmarkt bietet damit auch unter Bewertungsperspektive eine alternative Anlageoption zu Immobilienaktien, Fonds-Erstzeichnungen und Direktanlagen.

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8. Juni 2020 – Real I.S. beteiligt sich an Real Exchange AG

Die Real I.S. hat eine strategische 15-prozentige Beteiligung an dem Hamburger Anlagevermittler Real Exchange AG (REAX) erworben.

Die REAX hat sich auf die Vermittlung von institutionellen Immobilienfondsanteilen auf dem Sekundärmarkt spezialisiert. Das Geschäftsmodell umfasst die Vermittlung, die Bewertung und die Transaktionsbegleitung der Fondsanteile. Zu den weiteren Gesellschaftern der REAX gehören die HIH Invest GmbH und die INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH.

„Wir freuen uns sehr darüber, dass sich mit der Real I.S. ein weiteres marktführendes Investmentunternehmen an der REAX beteiligt. Dies unterstreicht unsere Positionierung als unabhängige und neutrale Plattform“, kommentiert Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX.

„Die fondsverwaltende KVG kann gegenüber Käufern nur mit dem Anteilswert oder dem Net Asset Value argumentieren. Fonds können aber häufig Reserven oder auch stille Lastenhaben, und die Performance sowie der zu erwartende Cashflow der Fondsobjekte sind stark von der Verwaltung des Managements abhängig. Um eigenen Interessenkonflikten vorzubeugen, ist der Rückgriff auf einen unabhängigen Berater notwendig“, erklärt Bernd Lönner, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Real I.S. und neues Aufsichtsratsmitglied der Real Exchange AG.

„Im Zuge der Corona-Krise erwarten wir eine Umschichtung in den Immobilienportfolios institutioneller Investoren, um etwa gesetzlich vorgegebene Anlagegrenzen einhalten zu können. Der Sekundärmarkt ist gegenüber einer Rückgabe der Fondsanteile die deutlich attraktivere Option“, ergänzt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S.. „Mit der Beteiligung an der REAX positionieren wir uns frühzeitig in dem wachsenden deutschen Markt für offene Immobilien-Spezial-AIF. Für den Sekundärmarkt erwarten wir in den nächsten Jahren ein Marktvolumen von zwei bis fünf Milliarden Euro.“

„Der Einstieg der Real I.S. zeigt deutlich, dass der Sekundärmarkt zunehmend in den Fokus der Anleger und Fondsmanager rückt. Bereits im ersten Jahr der Geschäftsaufnahme haben wir uns in diesem Markt etabliert. Unsere Dienstleistungen eröffnen institutionellen Anlegern sowie Kreditinstituten und Sparkassen eine Erweiterung ihres Handlungsspielraumes bei der Optimierung ihrer Immobilienfonds-Portfolien“, schließt Heiko Böhnke, ebenfalls Vorstand der REAX.

 

 

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18. Mai 2020 – Immobilien-Spezial-AIF: Liquiditätsbedarf sorgt für deutliches Wachstum am Sekundärmarkt

Der Sekundärmarkt für die Fondsanteile institutioneller Immobilienanlagen wird in diesem Jahr nach Einschätzung von Marktakteuren ein erhebliches Wachstum verzeichnen. Es wird ein Anstieg des Marktvolumens von derzeit schätzungsweise zwei auf mindestens drei bis zu über fünf Milliarden Euro erwartet. Das in der aktuellen Krise eingebrochene Transaktionsvolumen wird sich ab dem zweiten Halbjahr sowohl im Primär- als auch im Sekundärmarkt, allen voran im Core-Segment, deutlich erholen. Für den Sekundärmarkt spricht der gestiegene Liquiditätsbedarf zahlreicher institutioneller Anleger, für die Bewertungsproblematik der Fondsanteile bedarf es unabhängiger Vermittler. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Web-Konferenz des Hamburger Anlagevermittlers Real Exchange AG (REAX) mit insgesamt neun Experten aus dem Bereich institutioneller Immobilieninvestments.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX, kommentiert: „Die Corona-Krise ist trotz massiver Schäden zugleich ein echter Motor für den bislang vernachlässigten Sekundärmarkt in der institutionellen Immobilienanlage. Im illiquiden Spezialfonds-Segment können wir durch transparente Bewertung und neutrale Vermittlung schnelle Liquidität erzielen.“

Die einzelnen Referenten waren sich einig in der Feststellung, dass der Sekundärmarkt in Deutschland noch stark unterentwickelt sei, zugleich aber ein beträchtliches Wachstum aufweisen werde. Einer der hauptsächlichen Hemmschuhe liegt in der mangelnden Bewertungstransparenz. Thomas Gsaenger, Senior Portfolio Manager bei der Helaba Invest, erklärt: „Während in den USA und Großbritannien der Sekundärmarkt blüht, hängt er in Deutschland erheblich zurück. Die aktuelle Krise gibt zwar zahlreiche InvestmentOpportunitäten her, doch viele Transaktionen kommen nicht zustande, da Käufer und Verkäufer keine Einigkeit in der Bewertung erzielen können.“ Diese Einschätzung teilt Konstantin Hähndel, Head of Real Estate Swiss Life Asset Management Deutschland: „Bei Fondsanteilen bietet der Net Asset Value (NAV) keine Grundlage für eine faire Bewertung. Die Preisermittlung für einen Fondsanteil entspricht in ihrer Struktur eher einer Bilanzbewertung, zu der neben dem Immobilienwert auch die bisherige Fondshistorie und die Bilanzierung gehören. Es bedarf hierbei tiefer Expertise in den Bereichen Bilanzwesen und Wertentwicklung. Bewertungsstandards sind hier dringend geboten, jedoch erst in den nächsten zwei bis drei Jahren zu erwarten.“

Stefan Stute, Leiter Investment Consulting bei Wüest Partner, sagt: „Aufgrund zahlreicher subjektiver Faktoren, zum Beispiel der Erwartungen hinsichtlich des zukünftigen Cashflows oder geplanter CAPEX-Maßnahmen, ist eine zukunftsgerichtete Einschätzung des aktuellen NAV ohne intensive Analyse kaum möglich. Dass die Einschätzungen zum NAV bei Marktteilnehmern auseinanderfallen, lässt sich sehr gut bei börsennotierten Immobilienanlagen ablesen, wo Aktien auch mit Discounts oder Prämien zum aktuellen NAV gehandelt werden. Falls für die notwendigen NAV-Analysen auf Investorenseite keine eigenen Ressourcen, Prozesse oder Instrumente vorhanden sind, könnten externe Transaktionsberater unterstützen.“ Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S., ergänzt: „Nicht zuletzt erwarten wir Umschichtungen in den Immobilien-Portfolios, um die gesetzlich vorgegebenen Anlagegrenzen wieder einhalten zu können. Der Sekundärmarkt bietet sich hier in besonderer Weise an. Die schlechteste Option ist eindeutig die Rückgabe des Anteils an den Fondsmanager: Lange Transaktionszeiträume von bis zu zehn Monaten kombinieren sich mit dem Verlust der Anlegerkontrolle über sein eigenes Fondsinvestment.“

Transaktionen institutioneller Anleger verteilen sich neu

Der Transaktionsmarkt ist nach Einschätzung der Experten auch in den vergangenen Wochen nicht gänzlich zum Erliegen gekommen, beschränkt sich gleichwohl auf bestimmte Nutzungsarten. Olaf Kretke, Leiter Alternative Investments bei Deka Immobilien, erklärt: „Wir haben unseren Transaktionsfokus auf die Bereiche Logistik, Wohnen und LebensmittelEinzelhandel gelegt. Aufgrund der aktuellen Lage bevorzugen wir dabei Blind Pool-Fonds, um bei möglicherweise fallenden Marktpreisen von günstigeren Einstandskursen profitieren zu können.“ Susanne Eickermann-Riepe, Team Leader Real Estate bei PwC, ergänzt: „Das Mantra ‚Lage, Lage, Lage‘ heißt nun ‚Liquidität, Liquidität, Liquidität‘. Dieser Umstand, gepaart mit der zunehmenden Bedeutung der ESG-Kriterien, wird zu einem Aufblühen neuer FondsProdukte und Dienstleistungen führen – nicht zuletzt auch am Sekundärmarkt.“

 

 

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Web-Konferenz, Real Exchange AG

14. Mai 2020 – Web-Konferenz: Sekundärmarkt Immobilien-AIF – Chancen für institutionelle Anleger im aktuellen Umfeld

Dr. Matthias Thomas; Heiko Böhnke; Real Exchange

11. Mai 2020 – Corona-Krise: BaFin hebt Beschränkungen für Immobilienquote auf – Potenzial für Sekundärmarkt steigt

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat die Höchstgrenzen bei passiven Überschreitungen der Immobilienquote regulierter Anleger für unbestimmte Zeit aufgehoben. Die oberste Regulierungsbehörde für den Finanzmarkt teilte mit, dass eine vorübergehende passive Überschreitung der Immobilienquote gemäß § 3 Abs. 5 Anlageverordnung (AnlV) nicht beanstandet wird. Anlagegrenzen sind also für zunächst unbestimmte Zeit außer Kraft gesetzt, um aufsichtsrechtlich bedingte Notverkäufe zur Einhaltung der Immobilienquote zu vermeiden. Solange die Immobilienquote überschritten ist, dürfen jedoch keine entsprechenden Neuanlagen getätigt werden. Gleichwohl sollten trotz dieser Erleichterung Investoren zeitnah agieren und als Maßnahme ihre ImmobilienBeteiligungen über Transaktionen am Sekundärmarkt gesetzeskonform wieder adjustieren.

Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG (REAX), kommentiert: „Die BaFin hat mit der Aufhebung der Anlagegrenzen angesichts der massiven DAX-Abstürze klug und umsichtig gehandelt. Doch regulierte Anleger wie Lebensversicherungen oder Versorgungswerke mit ihrer bislang maximal zulässigen Immobilienquote von 25 Prozent dürfen nicht von einer langfristigen Regelung ausgehen. Deshalb sollten betroffene Anleger nun handeln und ihre Anteile an Immobilien-Spezial-AIF gezielt über den Sekundärmarkt veräußern.“ Die Aktienquote institutioneller Investoren hat sich in den vergangenen Wochen deutlich verringert. Innerhalb von nur vier Wochen verzeichnete der Deutsche Aktien-Index (DAX) einen Indexrückgang von fast 40 Prozent. Trotz zwischenzeitlicher Erholung des DAX hat sich die Quote anderer institutioneller Kapitalanlagen, insbesondere die Immobilienquote, signifikant erhöht, ohne dass Kapitaldispositionen in Form von Umschichtungen zwischen den jeweiligen Vermögensklassen oder aber der Anlage von „Neu-Kapital“ stattgefunden haben. Die ohnehin starke Immobilienanlagequote, die laut EY im Versicherungssegment aktuell über zehn Prozent und im Depot A-Geschäft der Sparkassen laut Angaben der Bundesbank bei über fünf Prozent liegt, ist demnach nochmals deutlich angestiegen.

Prof. Dr. Matthias Thomas, Senior Director Institutional Sales der REAX, erklärt: „Bislang lassen sich bei nicht-börsennotierten Immobilienfondsanlagen, die nach dem Investmentgesetz (InvG) reguliert sind, keine Bewertungsabschläge feststellen. Ebenso wenig lassen sich daraus resultierende Rückgänge des Nettofondsvermögens und entsprechender Anteilscheinwerte beobachten. Bereits vor Beginn der Pandemie touchierten zahlreiche institutionelle Anleger die zulässige Obergrenze und sind folglich in hoher Zahl von der BaFinEntscheidung direkt betroffen.“

Eine exemplarische Modellierung zeigt, dass bei einem Versorgungswerk mit einer Anleihequote von 45 Prozent, einer Aktienquote von 20 Prozent sowie einer Immobilienquote von 25 Prozent ein gleichzeitiger Rückgang der Aktienkurse wie auch der Anleihekurse um 30 Prozent regulatorische Auswirkungen haben kann. Denn die Immobilienquote schnellt in diesem Fall plötzlich von 25 auf über 31 Prozent an – eine massive Überschreitung der unter Normalbedingungen zulässigen Grenze. Im Rahmen eines externen Schocks auf die Kapitalmärkte kann im Rahmen einer Worst-Case-Modellierung unterstellt werden, dass sich kurzfristig sowohl der Aktienmarkt wie auch der Anleihemarkt gleichförmig verhalten. Eine gegenläufige Bewegung samt Nutzung von Diversifikationseffekten ist dann ausgeschlossen.

Kapitalsammelstellen sind vor die Frage gestellt, wie sie einerseits auf die Überschreitung der Anlagegrenze adäquat antworten und andererseits ihre Immobilien-Anlagestrategie umsetzen können. Hier bietet sich für betroffene Investoren an, ihre Beteiligungen an nichtbörsennotierten Immobilienfonds über den Sekundärmarkt zu de-investieren. REAX-Vorstand Böhnke führt aus: „Die im Regelfall langwierige Rückgabe von Anteilscheinen an die Fondsgesellschaft impliziert Preis- und Liquiditätsrisiken für den Investor. Durch einen spezialisierten Dienstleister als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer kann eine derartige Transaktion im diskreten Rahmen schnell und kostengünstig durchgeführt werden.“ Als Käufer auf dem Sekundärmarkt kommen institutionelle Investoren in Betracht, die einerseits offene Kapitalzusagen wie auch Blind-Pool-Risiken vermeiden wollen und Anteile bereits etablierter Fonds zur schnelleren Umsetzung ihrer Anlagestrategie erwerben möchten. Als Erwerber kommen zum Beispiel Lebensversicherungsgesellschaften wie auch Kreditinstitute (Depot A- Geschäft) in Betracht.

 

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Prof. Dr. Matthias Thomas, Real Exchange AG

5. Mai 2020 – Prof. Dr. Matthias Thomas wechselt zur Real Exchange AG

Die Real Exchange AG (REAX), Spezialist für Anlagevermittlung und -beratung institutioneller Immobilienanlagen, hat Prof. Dr. Matthias Thomas (56) als neuen Senior Director Institutional Sales gewonnen. Prof. Thomas wechselt von der auf Facility Management spezialisierten GIG Unternehmensgruppe, wo er seit 2017 als Geschäftsführer tätig war. Von 2010 bis 2017 war Prof. Thomas CEO von INREV, der europaweit führenden Plattform für nicht-börsennotierte Immobilienanlagen. Darüber hinaus war er unter anderem Präsident der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V. und Geschäftsführer und Gesellschafter des mittlerweile zu MSCI gehörenden Researchunternehmens IPD.

Zugleich schied per 31. März 2020 Prof. Dr. Ulrich Nack planmäßig aus dem REAX-Vorstand aus. Prof. Nack wird eine neue Aufgabe als Geschäftsführer einer neugegründeten Kapitalverwaltungsgesellschaft aufnehmen und bleibt der REAX als Berater verbunden.

REAX-Vorstand Jörn Zurmühlen sagt: „Mit Prof. Dr. Matthias Thomas gewinnen wir erneut einen Hochkaräter der Branche mit internationaler Erfahrung bei der Gründung und Führung von institutionellen Plattformen, mit profundem Immobilienverständnis und einem exzellenten Netzwerk zu institutionellen Anlegern im In- und Ausland. Trotz der aktuellen Krise sind wir fest bestrebt, unsere Wachstumsstrategie konsequent fortzusetzen.“ Zurmühlen ergänzt: „Wir bedanken uns bei Prof. Dr. Ulrich Nack für seine wertvolle Unterstützung in der Aufbauphase der REAX und freuen uns, dass er der REAX eng verbunden bleibt.“

Neben den beiden Vorständen, Jörn Zurmühlen (Ressorts Sekundärmarkt, Finanzen und Operations) und Heiko Böhnke (Ressorts Primärmarkt und Vertrieb), wird das Management-Team zukünftig um die Fondsspezialistin Kathrin Rösner als Director Fund Analysis / Corporate Governance und Prof. Thomas erweitert. 

 

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1. Februar 2019 - REAX startet mit drei Vorständen durch / Real Exchange AG

20. Januar 2020 – Real Exchange AG erhält Platzierungsaufträge in Höhe von 585 Mio. Euro für offene Immobilien-Spezialfonds

Die Real Exchange AG (REAX), Spezialist für Anlagevermittlung und -beratung institutioneller Immobilienanlagen, erhielt im vergangenen Jahr Platzierungsaufträge in Höhe von 585 Millionen Euro für offene Immobilien-Spezial-AIF. Die Spezialfonds deckten die Segmente Einzelhandel, Wohnen, Pflege, Hotel und Nahversorgung ab. Für die zweite Säule des Geschäftsmodells, die Durchführung von Anteilscheinverkäufen am Sekundärmarkt, hat die REAX zum dritten Quartal 2019 die Lizenz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gemäß § 32 Kreditwesengesetz (KWG) erhalten. Schätzungen zufolge beträgt das jährliche Transaktionsvolumen am Sekundärmarkt 1,5 bis zwei Milliarden Euro.

REAX-Vorstand Jörn Zurmühlen kommentiert: „Nach dem erfolgreichen Auftaktjahr möchten wir in den kommenden drei Jahren jeweils die Hälfte unseres Umsatzes durch unsere beiden Standbeine Placement-Geschäft und Anteilscheinverkäufe generieren. In beiden Fällen verstehen wir uns als gut vernetzter Dienstleister und Vermittler sowohl für institutionelle Anleger als auch für Kapitalverwaltungsgesellschaften.“ Der Markt für offene Immobilien-Spezial-AIF verzeichnet einen kontinuierlichen Aufschwung: Allein in den letzten zwei Jahren stieg das Anlagevolumen laut Bundesbank-Kapitalmarktstatistik um knapp 30 Prozent auf aktuell 114 Milliarden Euro. 2019 wurden rund 15 Milliarden Euro an Zuflüssen in offene Immobilien-Spezialfonds registriert. Zurmühlen ergänzt: „Interessant für uns ist die starke Zunahme der Rückflüsse in Höhe von 6,3 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Zuwachs von fast 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Da offensichtlich einige Fonds in die Endphase ihrer Laufzeit gekommen sind, erwarten wir für unser Geschäftsfeld des Sekundärmarkthandels ein starkes Umsatzpotential.“

 

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Jörn Zurmühlen, Real Exchange AG, Vorstand

20. Januar 2020 – Handel auf dem Sekundärmarkt – Expertise und Rechtssicherheit sind gefragt

Das kontinuierliche Wachstum für Immobilien-Spezialfonds lässt neue Geschäftsmodelle erstehen. Zu ihnen zählt der Handel mit Fondsanteilen auf dem Sekundärmarkt. Bevor institutionelle Anleger auf diesem Markt tätig werden, sollten sie ihre Berater genau prüfen. Denn nur anerkannte Finanzdienstleistungsinstitute dürfen in diesem Segment agieren.

Seit fünfzehn Jahren schon wächst der Markt für Immobilien-Spezialfonds jährlich zwischen drei und 15 Mrd. Euro. Es ist daher nicht verwunderlich, dass es neben den vielen Fonds, die neu gegründet werden, mittlerweile auch einige Fonds gibt, die in die Abwicklung gehen. Ein maßgeblicher Grund hierfür ist der Umstand, dass sich die Parteien bei Fondsauflage auf eine Laufzeit von ca. zehn Jahren verständigt hatten.

Tatsächlich werden mittlerweile Anteile von bis zu zwei Mrd. Euro pro Jahr bei den Kapitalverwaltungsgesellschaften zur Rückgabe eingereicht. Dabei stellen die Parteien fest, dass die Rückgabe samt der einhergehenden Liquidation von Immobilien-Spezialfonds oftmals nicht die beste Lösung für den Exit darstellt.

Alternative Exit-Optionen

Statt Anteile zurückzugeben, wählen Investoren daher zunehmend die Möglichkeit, ihre Anteile an andere Investoren weiterzuverkaufen. Dies kann Vorteile für alle beteiligten Parteien bieten: Die verkaufenden und die kaufenden Investoren setzen schnell und kostengünstig ihre gewünschten Zielallokationen um. Zudem kann die den Fonds verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft ihre Erfahrung und ihr Know-how nutzen, um die bestehenden Fonds weiter zu managen.

Der Prozess der Umplatzierung ist in der institutionellen Immobilienanlage gleichwohl noch recht neu. Die beteiligten Personen bestätigen allseits die Volksweisheit, dass „aller Anfang eben sehr schwer“ sei. Die Konstellationen unterscheiden sich von Fall zu Fall: Die Herausforderungen reichen von der Suche nach geeigneten Kontrahenten in einem Fall bis zur Findung eines angemessenen Kaufpreises für die Anteile in einem anderen Fall. Praktisch enthält jede Transaktion irgendeine Besonderheit, für die es bisher keine echte Benchmark gibt.

Fachwissen ist gefragt

Die Beratung und Vermittlung erfordern daher ein umfangreiches Wissen. Dies fängt bei den Marktkenntnissen über den Immobilienmarkt an. Weiter ist es erforderlich zu verstehen, wie aus Immobilienwerten ein Fondsanteilwert entsteht. Schlussendlich ist für den Fondsanteil ein passender Preis zu finden, zu dem ein Geschäft zustande kommt.

Darüber hinaus entstehen bei der Umplatzierung von Anteilen an Immobilien-Spezialfonds häufig unerwartet neue Konfliktsituationen. Dies stellt per se kein Problem dar, wenn die handelnden Personen damit richtig umzugehen wissen. Die Interessenlagen können sich bei derartigen Transaktionen schlagartig verändern. Geschäftspartner, die bisher ein gemeinsames Geschäftsinteresse hatten, gehen in dieser Situation getrennte Wege und verfolgen jeweils die eigenen Ziele.

Gesetzliche Zulassung notwendig

Tatsächlich ist der Handel mit Fondsanteilen ein Wertpapiergeschäft. Der Gesetzgeber hat hierfür strenge Vorschriften erlassen. Wer bereits im Umlauf befindliche Anteile an Immobilien-Spezialfonds vermittelt oder im Zusammenhang mit solchen Transaktionen berät, bedarf einer offiziellen Zulassung als Finanzdienstleistungsinstitut nach dem Kreditwesengesetz (KWG) im Sinne des § 32. Dies fängt mit der formalen Qualifikation der Geschäftsleiter an, deren fachliche Eignung und persönliche Integrität in jedem Einzelfall bei der BaFin nachzuweisen ist.

Weiter sind die Geschäftsprozesse durch eine schriftlich fixierte Ordnung klar zu dokumentieren. Dazu gehört auch ein Prozess zum Erkennen von und Umgang mit Interessenkonflikten. Transparenz und Nachvollziehbarkeit sind das Gebot der Stunde. Die Vorgaben finden sich u.a. in der MiFID, der europäischen Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente. Die Vorgaben dort sind prima vista für Wertpapiergeschäfte mit privaten Investoren konzipiert worden, gelten aber im nahezu gleichen Umfang für Geschäfte zwischen institutionellen Anlegern. Die sinnvolle Transformation auf den Handel mit Anteilen an Immobilien-Spezialfonds stellt eine besondere Herausforderung an Finanzdienstleistungsinstitute dar, die diese Dienstleistung gegenüber institutionellen Kunden erbringen. Der Rechtsrahmen des Kreditwesengesetzes bietet andererseits den handelnden Personen Schutz und schafft Voraussetzungen für eine angemessene Beratung.

Auf der Anlegerseite empfiehlt es sich zu prüfen, ob der Berater die genannten rechtlichen Auflagen erfüllt. Denn auf den ersten Blick mag die Vermittlung von Fondsanteilen wie eine bloße Maklerleistung erscheinen. Doch der Gesetzgeber hat bewusst im Zuge der Finanzkrise ab 2008 die Regularien verschärft. Eine reine Maklerlizenz nach Gewerbeordnung ist eben nicht ausreichend. Nur lizenzierte Finanzdienstleistungsinstitute dürfen auf dem Sekundärmarkt agieren.

 

Von Jörn Zurmühlen, Vorstand Real Exchange

Heiko Böhnke, Vorstand, Vertrieb, Real Exchange AG

20. Januar 2020 – Interview mit Heiko Böhnke, Vorstand REAX

Herr Böhnke, Sie konzentrieren sich mit der REAX in Gänze auf den Markt der offenen Immobilien-Spezialfonds – sowohl im Placement als auch im Sekundärmarkt. Gibt der Markt auch in den nächsten Jahren so viel her, dass Sie bei Ihrem Geschäftsmodell bleiben?

Auf jeden Fall. Die Assetklasse Immobilien hat noch lange nicht ihr gesamtes Potenzial ausgeschöpft. Wir sehen generell stetig steigende Anlagevolumina institutioneller Anleger, zudem ein wachsendes Vertrauen in das Produkt Immobilien. Die durchschnittliche Immobilienquote beträgt mittlerweile fast zehn Prozent. Institutionelle bevorzugen dabei eindeutig die indirekte Anlage über Fondsvehikel: Laut einer Scope-Erhebung von 2018 laufen 75 Prozent der Immobilieninvestments über Fonds – unter anderem aufgrund fehlender eigener Asset-Management-Kapazitäten auf Anlegerseite. Über 50 Prozent der von Scope befragten Anleger sehen gute bis sehr gute Anlagemöglichkeiten im deutschen Immobilienmarkt. Mit unserem Exklusivfokus auf offene Immobilien-Spezial-AIF sind wir also äußerst günstig positioniert.

Welche konkreten Zahlen geben Ihnen Anlass zu solch einer optimistischen Beurteilung?

Das Volumen offener Immobilien-Spezialfonds beträgt laut der Bundesbank aktuell 114 Milliarden Euro. 2017 waren es erst 88 Milliarden – ein Plus von knapp 30 Prozent. Allein in den letzten 18 Monaten wurden rund 90 neue Spezialfonds aufgelegt, insgesamt haben wir 514 Immobilien-Spezial-AIF nach deutschem Recht gezählt. Bei rund 200 von ihnen läuft noch die Vertriebsphase. Insofern haben wir guten Grund, mit steigenden Umsätzen in unserem Placement-Geschäft zu rechnen.
Welche Nutzungsarten sind im Spezialfonds-Markt aktuell besonders nachgefragt?
Allen voran Wohnportfolios erfreuen sich derzeit besonderer Beliebtheit. Dies hängt auch mit einer stärkeren Durchmischung der Objekte zusammen. Immer mehr nehmen die Asset Manager auch größere Wohnungsbestände in B- und C-Städten in ihre Portfolios auf.

Neben dem Placement bieten Sie auch Umplatzierungen auf dem Sekundärmarkt an. Der Markt ist bekanntermaßen intransparent. Kommen Sie dennoch zu denselben optimistischen Einschätzungen?

In der Tat gibt es in Deutschland keinerlei offizielle Statistiken zum Sekundärmarkt. Nach unseren Erfahrungswerten können wir aber bei konservativer Schätzung mit jährlichen Umplatzierungen von mindestens 1,5 bis zwei Milliarden Euro rechnen. Da es hierzulande nur wenige lizenzierte Transaktionsbegleiter für Anteilscheinverkäufe gibt, können wir in jedem Fall mit einer sehr positiven Umsatzprognose in das neue Jahr gehen.

Wo liegt Ihrer Ansicht nach die Hauptmotivation für einen Anteilscheinverkauf?

Wir beobachten allen voran strategisch bedingte Ausstiege aus bestehenden Fondsvehikeln. Das stetige Wachstum des Spezialfonds-Marktes mit einem größeren und mittlerweile recht diversifizierten Angebot lässt die Ansprüche der Anleger an die Fonds-Performance steigen. Bei Unzufriedenheit mit dem Fondsmanager ist der Ausstieg per Anteilscheinverkauf wiederum die schnellste und kostengünstigste Option. Warum? Nun, zunächst stehen in der aktuellen Situation Käufer parat, die den Fonds als geeignete Ergänzung ihrer Asset-Allokation sehen. Außerdem fallen außer der Vermittlergebühr keine Transaktionskosten an.

Herr Böhnke, wir bedanken uns für das Gespräch.