Real Exchange Pressemitteilung Trendbarometer für den Sekundärmarkt

24. März 2021 – REAX-Trendbarometer für den Sekundärmarkt: Institutionelle sehen Chancen in der Umplatzierung

  • REAX-Trendbarometer zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ befragt rund 800 institutionelle Investoren, Fondsinitiatoren und Fondsmanager
  • Bessere Kaufpreise und ein schneller Kapitalabruf als Hauptgrund für Ankäufe von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt
  • Portfoliooptimierungen /-umschichtungen sowie die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance sind aktuell die Hauptgründe für Verkäufe von Immobilienfondsanteilen
  • Über 50 Prozent planen konkrete Umplatzierungen oder ziehen diese in Betracht

 

Die Real Exchange AG (REAX), der führende Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen für institutionelle Immobilienfondsanteile, hat erstmalig ein Trendbarometer herausgegeben. Es bezweckt die Erhöhung der Sekundärmarkttransparenz und wird zukünftig quartalsweise über die Marktentwicklung berichten. Hierzu hat die REAX 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum vom 22. Februar bis 03. März 2021 befragt.

64 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten demnach einen Anstieg von Sekundärmarkttransaktionen für Immobilien-Spezialfonds in den nächsten zwölf Monaten. Auf der Käuferseite nannten 73 Prozent der Befragten attraktivere Renditen beziehungsweise Kaufpreise gegenüber Neuzeichnungen als Hauptgrund für den Erwerb von Immobilienfondsanteilen am Sekundärmarkt. Ein schnellerer Kapitalabruf ist ein weiteres grundlegendes Motiv der Befragten.

Den Hauptgrund für mögliche Verkäufe von Immobilienfondsanteilen sehen 73 Prozent der Umfrageteilnehmer in dem Ziel, die Portfolios zu optimieren, umzuschichten oder auch die Beteiligungsquote zu reduzieren. Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance beziehungsweise mit dem Fondsmanagement nannten 59 Prozent als weiteren Grund, um Fondsanteile zu verkaufen. Die Erfordernis von Liquiditätsbeschaffung, Gewinnmitnahmen, der Erfüllung von regulatorischen Anforderungen sowie ESG spielen derzeit (noch) eine untergeordnete Rolle bei eventuellen Verkaufsüberlegungen.

Gleichzeitig schätzen 54 Prozent den allgemeinen Kenntnisstand institutioneller Kapitalanleger in Deutschland über die Funktionsweise einer Umplatzierung von Immobilien-Fondsanteilen als gering, rund 34 Prozent als ausreichend, und nur 10 Prozent als gut, ein.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Die Bereitschaft, Immobilienfondsanteile zu verkaufen, wird doppelt so hoch eingeschätzt wie die Option, Anteile an die KVG zurückzugeben. Das zeigt, dass Anleger erkannt haben, dass der Sekundärmarkt bessere Konditionen bietet als eine Rückgabe. Diese Vorteile umfassen allen voran attraktivere Preise und eine schnellere Umsetzung.“ Aktuell ziehen rund 53 Prozent eine Umplatzierung über An- oder Verkäufe in den nächsten Monaten in Erwägung, beziehungsweise haben konkrete Pläne dafür. Im internationalen Kontext erachten über 80 Prozent der Umfrageteilnehmer den deutschen Immobilien-Spezialfonds im Vergleich zu internationalen Fondsanteilen als genauso gut oder besser geeignet für Umplatzierungen.

Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG, sagt: „Anleger haben das Potenzial für Umplatzierungen auf dem Sekundärmarkt erkannt. Allerdings haben rund zwei Drittel der Befragten noch keine eigenen Erfahrungen mit Umplatzierungen gesammelt. Hier gilt es, die Markttransparenz zu erhöhen. Einen wichtigen Beitrag dazu leisten wir mit unserem REAX-Trendbarometer.“ Im Geschäftsjahr 2020 hat die REAX ein Transaktionsvolumen in Höhe von über einer Milliarde Euro für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen begleitet. Bis 2025 erwartet die REAX ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds. Die nächste Befragung beginnt Mitte Mai 2021.

 

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Portaitfoto von Jörn Zurmühlen Vorstandsmitglied, Real Exchange AG

26. Februar 2021 – Faire Managementgebühren brauchen Transparenz

Jörn Zurmühlen, Vorstandsmitglied der Real Exchange AG, hat im Absolut|report 1|21 einen Kommentar zum Thema „Faire Managementgebühren brauchen Transparenz“ veröffentlicht.

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Pressemitteilung_Real Exchange_REAX begleitet Platzierungsaufträge über einer Milliarde Euro am Sekundärmarkt

28. Januar 2021 – REAX begleitet Platzierungsaufträge über einer Milliarde Euro am Sekundärmarkt

Die Real Exchange AG (REAX), Spezialist für Anlagevermittlung und -beratung institutioneller Immobilienanlagen, blickt auf ein erfolgreiches erstes Jahr nach der Geschäftsaufnahme am Sekundärmarkt zurück. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020 hat das Beratungsunternehmen für den Handel mit institutionellen Immobilienfondsanteilen ein Transaktionsvolumen in Höhe von über einer Milliarde Euro begleitet. Hierbei wurden Fondsanteile teilweise mit einem deutlichen Aufschlag auf den Net Asset Value (NAV) umplatziert und mehr als zwei Dutzend Immobilien-Spezial-AIF analysiert. Die tatsächlichen Kaufpreise untersuchter Fonds lagen bei bis zu 20 Prozent ober- beziehungsweise unterhalb des NAV.

REAX-Vorstand Jörn Zurmühlen kommentiert: „Die Höhe der begleiteten Transaktionen zeigt, dass der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds auch in Krisenzeiten wie der gegenwärtigen Pandemie attraktive Investmentchancen bietet. Die REAX hat sich als führender Berater und Vermittler für Sekundärmarkttransaktionen etabliert.“ Heiko Böhnke, ebenfalls Vorstand der REAX, ergänzt: „Wir verzeichnen eine weiter steigende Nachfrage nach unseren Dienstleistungen, was uns darin bestätigt, dass der Markt eine Plattform wie die REAX benötigt und annimmt. Nachgefragt sind in erster Linie krisenresistente Nutzungsarten wie Wohnen, Logistik oder Lebensmitteleinzelhandel.“ Mit Blick auf 2021 sagt Böhnke: „Investitionen in Immobilien-AIF haben bei institutionellen Anlegern weiterhin einen hohen Stellenwert. Hierbei erlangen ESG-Strategien eine immer wichtigere Bedeutung – sowohl bei der Auswahl von Fondszeichnungen neuer Fonds als auch bei der Preisbildung am
Sekundärmarkt.“

Bis 2025 erwartet die REAX ein jährliches Transaktionsvolumen von 2,5 bis vier Milliarden Euro für den Sekundärmarkt von Immobilien-Spezialfonds. In ihrem Produktbereich Placement Services bei offenen Immobilien-Spezial-AIF verzeichnete die REAX eine anhaltend rege Nachfrage und konnte 2020 Platzierungsaufträge im dreistelligen Millionen-Bereich verbuchen.

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Gastbeitrag_Real Exchange_Matthias Thomas

14. Januar 2021 – Was der neue Liquiditäts-Stresstest für Spezialfonds

Die ESMA hat neue Empfehlungen für Liquiditäts-Stresstests herausgegeben. Es fehlen zwar weiterhin verbindliche Regeln für Fondsmanager, aber die Kontrolleure haben ein Rahmenwerk geschaffen, das als Standard auch im Spezialfonds-Segment fungieren und somit zu Kostensenkungen führen kann. Eine Einordnung von Matthias Thomas vom Investment Consultant Real Exchange. Die europäische Fondsindustrie hat neue Vorgaben zur Sicherstellung ihrer Liquidität erhalten. Die ESMA hat neue Leitlinien für Liquiditäts-Stresstests herausgegeben, die zum November 2020 in Kraft getreten sind. Sie richten sich an Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), Verwahrstellen und nationale Aufsichtsbehörden. Die Maßnahme ist zum einen eine periodische Erneuerung der bestehenden Stresstests-Regularien. Zum anderen ist sie als Empfehlung aufzufassen, in wirtschaftlich angespannten Zeiten Mittel zur Sicherstellung der Liquidität im jeweiligen Vehikel anzuwenden.

Wegen der Vielfalt der europäischen Fondslandschaft bleiben allerdings die regulatorischen Vorgaben vage. Die europäischen Kontrolleure vermeiden verbindliche Risikoszenarien, neue Liquiditätsvorgaben oder allgemeine Fristenregelungen. Der Grund: Zu unterschiedlich fallen die Risikoszenarien je nach Fondstypus aus. Aktienfonds mit ihren jederzeit an der Börse handelbaren Wertpapieren müssen sich viel stärker und häufiger Stresstests unterwerfen als ihre illiquiden Pendants der Alternativen Investmentfonds (AIF). Allgemein gilt: Je mehr Liquidität im Fonds, desto höher ist das Risiko. Hierzu zählen allen voran Anteilrückgaben, die im Bereich der Publikumsfonds per Gesetz zweimal pro Monat, de facto sogar täglich sichergestellt sind.

Doppelte Sicherheit in der institutionellen Immobilienanlage
Im Bereich der offenen Immobilien-Spezialfonds, die sich ausschließlich an institutionelle Anleger wenden, gibt es daher eine doppelte Liquiditätssicherung: Zum einen sind Immobilien ein illiquides Asset, zum anderen sind Anteilscheinrückgaben im AIF-Segment eine Rarität. Illiquide Assets sind zwar grundsätzlich dadurch definiert, dass ihre kurzfristige Veräußerung nur unter erheblichen Preisabschlägen möglich ist. Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF beweist aktuell jedoch das Gegenteil. Hier sind Transaktionen zu beobachten, die auch mit hohem Aufschlag zum Net Asset Value (NAV) erfolgen, da Investoren in Corona-Zeiten umso mehr an einer strategischen Neuausrichtung ihrer Asset-Allokation interessiert sind.
Der NAV ist damit nur eines von vielen gleichwertigen Kriterien zur Bewertung der indirekten Immobilieninvestments. Anteilscheinrückgaben besitzen darüber hinaus im Spezialfondssegment Seltenheitswert. Fondsverträge schreiben in der Regel Fristen für die Rückgabe vor, die der KVG Handlungsspielraum für eine Beschaffung frischer Liquidität belassen. Noch 2017 schrieb die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) in ihrem Bericht zu Liquiditätsstresstests deutscher KVGen, dass die Anteilscheinrückgabe „grundsätzlich in Abstimmung zwischen Anleger und KVG“ geschehe.

Mehr Standardisierung wagen
Trotz der doppelten Liquiditätssicherung gilt: Einheitliche Rahmenbedingungen für die Sicherstellung der Fondsliquidität schaffen Sicherheit in das Anlageprodukt Spezialfonds und senken durch eine skalierbare Richtlinie die Verwaltungskosten. Stresstests müssen dann nicht immer wieder neu konfiguriert werden.
Den gesetzlichen Rahmen hierfür bieten neben dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und der dazugehörigen Ausführungsverordnung (KAVerOV) die EU-Richtlinie über die Verwalter von AIF (AIFM-VO) sowie die Bafin-Richtlinie über die Mindestanforderungen an das KVG-Risikomanagement von 2017 (KaMaRisk). In der Praxis stellen Mietausfälle, Zinsänderungen und nicht zuletzt neue Rechtsregularien unverzichtbare Elemente für die Liquiditätsprüfung des Fonds dar. Im Zusammenspiel von historischer Betrachtung, hypothetischen Stressszenarien und Experteneinschätzungen ergibt sich eine belastbare Prüfung der jeweiligen Fondsliquidität.
Zudem sind auch reaktive Mechanismen für den Fall der finanziellen Schieflage des Fonds festzulegen: Hierzu zählt beispielsweise eine Strategie, welche Fondsobjekte zunächst veräußert beziehungsweise welche unter allen Umständen gehalten werden sollen.

Im Fall der Fälle
Die Leitlinien zum Liquiditäts-Stresstest sind ein wertvolles Hilfsmittel, um möglichen Schieflagen jeglicher Art vorzubeugen. Für alle Fonds empfiehlt sich eine Liquiditätsstreuung, die ausreichende liquide Mittel auch dann vorhält, wenn es keine gesetzliche Vorgabe gibt, wie es beispielsweise bei den Publikumsfonds der Fall ist.
Ein weiteres wertvolles Liquiditäts-Instrumentarium stellt der Sekundärmarkt dar. Fondsmanager können über spezialisierte Vermittler einen Interessenten-Pool potenzieller Käufer von Anteilscheinen aufbauen. Kommt es zum Ausstieg einzelner Anleger aus dem Fonds, kann über eine unabhängige Preisindikation für den Anteilschein eine Transaktion innerhalb weniger Wochen erfolgen.

Die KVG als Fondsverwalter hält den Wert ihrer Assets under Management (AUM) aufrecht, der Anlegerkreis des Fonds kann über diesen Weg sogar erhöht werden. Der Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezial-AIF ist zwar bislang noch einem hohen Diskretionsgrad unterworfen, was transparente Angaben zum Markt erschwert. Doch in der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Lage werden mehr Transaktionen auf dem Sekundärmarkt zwangsläufig auch zu höherer Transparenz führen.

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Pressemitteilung der Real Exchange

11. Dezember 2020 – Institutionelle Immobilienanlage: Experten erwarten steigende Immobilienquote und Normalisierung des Transaktionsmarktes

Institutionelle Anleger beabsichtigen, im kommenden Jahr noch stärker als vor der Corona-Krise in Immobilien zu investieren und werden so für eine rasche Normalisierung des Transaktionsmarktes sorgen. Core-Produkte in den Segmenten Logistik, Wohnen, Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgung sowie Büro verzeichnen bei stabilen Anfangsrenditen und Kaufpreisen eine steigende Nachfrage. Generell tendieren Anleger verstärkt zu risikoaversen Investments, wobei Immobilien aufgrund ihres Renditeaufschlags gegenüber Staatsanleihen eine höhere Attraktivität aufweisen. Der Sekundärmarkt ist für Erwerber von Immobilien-Spezialfonds aufgrund des unmittelbaren Einstiegs in Bestandsfonds einer der Krisengewinner und wird bis 2025 ein geschätztes Transaktionsvolumen von insgesamt 15 Milliarden Euro aufweisen. Das Thema ESG findet in der Praxis vieler institutioneller Anleger bisher noch kaum Anwendung, entsprechende Strategien befinden sich größtenteils noch in der Entwicklungsphase. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz von RUECKERCONSULT unter Beteiligung der Real Exchange AG (REAX), der Real I.S. und der Kreissparkasse Ludwigsburg.

Heiko Böhnke, Vorstand der REAX, führender Vermittler für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt, erklärt: „Immobilien in Deutschland genießen unter institutionellen Anlegern weiterhin einen hervorragenden Ruf. Das Wachstum bei offenen Immobilien-Spezial-AIF ist trotz der Corona-Pandemie ungebrochen und liegt aktuell bei rund 130 Milliarden Euro. Seit 2016 übertreffen die Zuflüsse jedes Jahr die Abflüsse um mehr als 200 Prozent.“ Aufgrund der hohen Zuflüsse prognostiziert die REAX auch für den Sekundärmarkt bis 2025 ein deutlich
ansteigendes Handelsvolumen auf kumulativ rund 15 Milliarden Euro. Böhnke erläutert: „Aktuell möchten Anleger verstärkt in populäre Nutzungsarten wie Wohnen, Gesundheitsimmobilien oder Logistik investieren. Über den Sekundärmarkt haben sie raschen Zugang zu erfolgreichen und vollinvestierten Bestandsfonds. Dafür sind sie bereit, teilweise signifikante Aufschläge auf den Net Asset Value zu bezahlen.“

Core-Büroimmobilien, Logistik, Wohnen und Nahversorger stehen auch im Anlagefokus des Immobilien-Investmentmanagers Real I.S. AG. Bernd Lönner, stellvertretender Vorstandsvorsitzender, kommentiert: „Immobilien sind ein besonders krisenresistentes Produkt. Im Euroraum gab es für Core-Produkte bislang kaum Preiskorrekturen, in manchen Märkten sind die Preise sogar weiter angestiegen. Neben dem Kernmarkt Deutschland sieht die Real I.S. dabei auch Investitionsmöglichkeiten in den konjunkturell stärker betroffenen Ländern Frankreich und Spanien, wo beispielsweise Core-Logistikimmobilien weiterhin sehr gut laufen. Im nächsten Jahr werden wir noch einige Folgen der Corona-Pandemie erleben, doch zum Jahreswechsel 2021/22 werden wir in den meisten Märkten wieder das Vorkrisen Niveau erreicht haben.“ Die Real I.S. rechnet zudem mit einem Anstieg ausländischer Investments, die in den vergangenen Jahren rund 40 Prozent des Transaktionsmarktes ausmachten. Lönner ergänzt: „Der deutsche Immobilienmarkt ist und bleibt zweifellos eine sichere Bank für institutionelle Anleger.“

Joachim Kumme, Leiter Eigenkapitalanlagen der Kreissparkasse Ludwigsburg, führt aus: „Der starke Renditerückgang, vor allem festverzinslicher Wertpapiere, teilweise mit negativen Renditen, wird mittelfristig weiter für einen Anlagenotstand sorgen. Diversifikation war und ist weiter zwingend. Immobilien mit ihren vergleichbar hohen Renditen sind weiter eine gesuchte Alternative. Aber die Risiken steigen mit den Preisen. Auch bei uns muss eine weitere Steigerung der Immobilienquote gut überlegt sein, da wir in einigen Bereichen Preisniveaus sehen, wo die Marktpreisrisiken nicht mehr richtig eingepreist werden.“ Der Markt der Assetund Fondsmanager bietet zwar weiterhin eine hohe Produktvielfalt, aber weist laut Kumme angesichts sinkender Renditen zu hohe Preise auf. Kumme erklärt: „Mit etablierten ManagerNetzwerken versuchen wir weiterhin auf attraktive Produkte zurückzugreifen, die noch ein akzeptables Chance-/Risikoprofil ausweisen. Renditen von unter drei Prozent deuten aber vermehrt an, dass wir Anleger als Risikokapitalgeber nicht mehr adäquat bezahlt werden. Die Fondsmanager zahlen zwar die aktuell marktüblichen Preise, übernehmen aber keine Risiken.“

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Heiko Böhnke, Vorstand, Vertrieb, Real Exchange AG

29. Oktober 2020 – Der deutsche Sekundärmarkt muss transparenter werden

REAX in der Presse (Gastbeitrag)

  • Medium: private banking magazin
  • Autor: Heiko Böhnke

Für Käufer und Verkäufer kann der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds von großem Nutzen sein. In Deutschland bleibt er bislang aber unter seinen Möglichkeiten. Heiko Böhnke zeigt, wo der Handel floriert.

Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds blickt auf ein gutes Vierteljahrhundert Historie. In der Mitte der 1990er-Jahre wurden in den USA erstmalig im umfangreicheren Stil Fondsanteile institutioneller Investoren durch Kauf und Verkauf umplatziert. Von 2008 bis 2016 verzeichnete der US-Sekundärmarkt für institutionelle Immobilienfonds ein jährliches Wachstum von durchschnittlich 25 Prozent. In den Jahren ab 2014 gab es ein durchschnittliches jährliches Transaktionsvolumen von 6 Milliarden US-Dollar.

Diese Zahlen ermittelte das US-amerikanische Research-Institut Landmark. Die Genauigkeit der Angaben beruht auf dem simplen Umstand, dass Sekundärmarkt-Transaktionen in den Vereinigten Staaten in den jeweiligen Fondsbilanzen ausgewiesen werden. Das Transparenzkriterium trug somit zum kontinuierlichen Aufschwung des Marktes bei.

Europa hingegen kennt keine vergleichbare Transparenz, Deutschland noch viel weniger. Die repräsentativste Studie zum Thema legte bislang die europäische Vereinigung der nicht-börsennotierten Immobilieninvestoren (Inrev) vor. Im Jahre 2016 ermittelte der Fachverband ein weltweites Transaktionsvolumen von 9 Milliarden Euro auf den Immobilien-Sekundärmärkten für institutionelle Anleger. Davon entfielen schätzungsweise 2 bis 4 Milliarden Euro auf Europa. Wohlgemerkt: schätzungsweise.

Auf Basis der verfügbaren Quellenlage schätzte die Inrev zum damaligen Zeitpunkt, dass von den rund 93 Milliarden Euro Eigenkapital, die zwischen 2011 und 2016 weltweit neu in Fonds investiert wurden, knapp 3 Milliarden auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden – bis 2021. So lässt sich als Faustregel anhand historischer Betrachtungen festhalten, dass sich rund 3 Prozent des jeweilig investierten Eigenkapitals auf dem Sekundärmarkt handeln lassen. Der große Rest der Fonds erlebt freilich eine normale Auflösung zum Ende der Laufzeit.

Dennoch: 3 Prozent bieten beim Blick auf den deutschen Immobilien-Spezialfonds-Markt echte Perspektiven. Laut Kapitalmarktstatistik der Bundesbank stieg das Volumen der offenen Immobilien-Spezial-AIF von 2017 bis heute um 29 Milliarden auf aktuell rund 118 Milliarden Euro.

Sollten 3 Prozent auch hierzulande als Faustregel gelten, gäbe es immerhin ein jährliches Volumen von mindestens 300 Millionen Euro auf dem Sekundärmarkt. Hierbei handelt es sich gleichwohl um eine vorsichtige Schätzung. Der Liquiditätsbedarf in der Corona-Krise und die gestiegene Bedeutung und Wahrnehmung des Marktes lassen höhere Transaktionsvolumina von 2 bis 3 Milliarden Euro plausibel erscheinen.

Transparenz durch Mentalitätswandel

Für exakte Aussagen bedarf es jedoch eines Mentalitätswandels im bundesdeutschen Spezialfondsmarkt. Der Ausstieg aus einem bestehenden Investmentvehikel muss als ein normaler und alltäglicher Geschäftsvorgang gesehen werden und nicht als etwas, das mit einer Notlage des Anlegers oder einer schlechten Performance des Fonds zusammenhängt.

Der Verkauf von Fondsanteilen beispielsweise an einem Hotelfonds ist aktuell ein ebenso nachvollziehbarer Schritt wie der gewünschte Neueinstieg in Logistik- oder Wohnfonds. Der notwendige Mentalitätswechsel würde von einem Transparenzregister für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt vorangetrieben werden. Ein solches Instrument wäre auch für eine Etablierung des Marktes unabdingbar.

Die Vorteile sind hierbei offenkundig: Eine breitere Investorenbasis würde gemäß dem Auktionsprinzip für zusätzliche Rendite auf Verkaufsseite sorgen, Preisindizes böten Sicherheit für Bewertungen und Prognosen der Fondsrendite, Transaktionen könnten dank bestehender Datenplattformen noch schneller realisiert werden. Es sind ganz ähnliche Gründe, die die Transparenzinitiative der Vereinigung Deutsche Kreditmarktstandards (DKS) für Transaktionsplattformen im Bereich von Problemkrediten antreibt – ein gelungenes Beispiel für einen angestrebten Branchenstandard durch Transparenz.

Transparenz hat in erster Linie Konsequenzen für die Preispolitik. Die Preisfindung im Fondsanteilhandel ist komplex, da mehrere Faktoren zu berücksichtigen sind. Der Net Asset Value (NAV) der Immobilien ist hierbei keineswegs das entscheidende Kriterium. Gemäß der Inrev-Studie von 2016 wichen über 45 Prozent der ermittelten Sekundärmarkt-Transaktionen vom NAV ab. Transparenz im Transaktionsprozess würde hingegen zu Benchmarks in der Preisfindung führen. Die Folge wäre ein erheblicher Anstieg der Transaktionen.

 

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26. November 2020 – Die Immobilie als Unternehmung

Medium / Veröffentlichungsdatum: portfolio institutionell, 20. November 2020

Name des Autors: Patrick Eisele

 

Das Betongold spielt im Fundament der Asset Allocation mehr und mehr die Rolle von Anleihen. Immobilien sind aber mehr als ein Bond-Proxy. Immer stärker treten im Charakter von Immobilien Züge von Private Equity hervor. Dafür stehen Forwards sowie die von Private Equity bekannten Secondaries und Co-Investments.

 

Investoren werden häuslich – und das liegt weniger an der Verbreitung des Corona-Virus als am Verschwinden der Anleihe-Zinsen. „Nach meiner Wahrnehmung haben sich die Immobilienquoten der Versicherungen in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt, im Schnitt auf sieben bis acht Prozent und bei einigen im doppelstelligen Bereich“, sagt David Rückel von Pia Pontis, einem auf deutsche Anleger fokussierten Placement Advisor. Besonders stark gewachsen sind die Bestände der Allianz. Die Assets under Management der Real-Estate-Tochter stiegen von 16 Milliarden Euro in 2008 auf 81 Milliarden Euro Ende 2019. Mehr bringt kein anderer Investor auf die Waage. Noch deutlicher wird der Trend vom Bond zu Beton bei den Berufsständlern. Nimmt man die Bayerische Versorgungskammer als pars pro toto für diese Anlegergruppe, so kann man der Lektüre des Jahresberichts 2019 entnehmen, dass das Portfolio vor 20 Jahren noch zu 95 Prozent aus festverzinslichen Wertpapieren bestand. „Die übrigen fünf Prozent des Portfolios bildete ein bunter Strauß, der vor allem aus Immobilien und ein paar Aktien bestand“, schreibt die Kammer. Dabei handelte es sich ausschließlich um Immobilien in Bayern. Heute sind die über 80 Milliarden Euro an Kapitalanlagen zu 22 Prozent in Immobilien weltweit investiert. Im Portfolio finden sich auch Büros in Peking. Das langfristige Quotenziel ist aktuell, den rechtlich zulässigen Immobilienanteil von 25 Prozent der Kapitalanlagen auszuschöpfen.

Zum strategischen Ziel der Asset-Klasse Immobilien informiert die Kammer, dass die Immobilien zur Ertragskraft und Werthaltigkeit der Kapitalanlagen der Versorgungswerke beitragen und diese verbessern sollen. „Hierzu zählen für die Direktanlage insbesondere die Sicherstellung eines konstanten Cashflows, sowie die Abschreibungsresistenz und Wertbeständigkeit der Immobilien. Die indirekte Anlage erweitert das Immobilienportfolio durch ihr globales Anlageuniversum und das offensivere Rendite- und Risikoprofil.“ Zumindest früher hätte man in den Jahresberichten von Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken in diesen beiden Sätzen „Immobilien“ durch „Anleihen“ ersetzen können.

Sind also Immobilien lediglich ein Bond Proxy? Ersetzen Investoren einfach Zinsen durch Mieten? „Die Vergleichbarkeit der Zahlungsströme, von Immobilien und Anleihen, variiert unter ­anderem mit den Nutzungsarten, Lagen und Qualitäten“, erläutert Dr. Stefan Krausch, Head Real Estate Portfolio Management der Meag. „Immobilien hoher Qualität an sehr guten Standorten und mit breiter Mieterbasis weisen aufgrund der langfristig gut kalkulierbaren Erträge einen gewissen Bond-Charakter auf und eignen sich daher besonders gut für ein Liability Matching.“ Solche ­Objekte bieten einen Spread zu Bundesanleihen, der jedoch im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten vergleichsweise gering ist. Finden lässt sich dieser Bond-Charakter bei Wohnimmobilien in guter Lage oder bei Büros mit staatlichen Mietern. Sascha Becker, neuer Country Head Deutschland von Barings Real Estate, erkennt Bond Proxys in langjährigen Mietverträgen mit Behörden. „Für ­einen Vertrag über 20 Jahre mit einem staatlichen Mieter wird jenseits der 30-fachen Jahresmiete bezahlt. Da liegt die Rendite dann ohne Fremdfinanzierung deutlich unter drei Prozent.“ Die sich daraus ableitende Denksportaufgabe: Ist es möglich, dass Eigentümer künftig für das Privileg, den Staat beherbergen zu dürfen, eine negative Rendite wie bei Bundesanleihen akzeptieren? „Für mich als Investment und Asset Manager ist dies nicht vorstellbar“, sagt Becker. Krausch kann es zumindest grundsätzlich nicht aus­schließen, dass bei noch negativeren Bund-Renditen weniger ­negative Immobilienrenditen als Alternative in Betracht kämen.

Die Wahrnehmung von Immobilien als Anleiheersatz sieht auch Hermann Aukamp – und dies nicht zum ersten Mal. „Vor der ­Finanzkrise drängten Investoren für eine zwei-Prozent-Verzinsung in offene Immobilienfonds. Diese Anleger wollten aber keine Immobilien, sondern die zwei Prozent. Das ging nicht gut. Heute weichen die Anleger auf Büro- und Wohnungsfonds auf, um eine Verzinsung wie früher bei Anleihen zu erzielen. Wieder will man aber keine Immobilien, sondern lediglich eine Bond-artige Ver­zinsung“, beschreibt der ehemalige Abteilungsdirektor ­Immobilien der Nordrheinischen Ärzteversorgung und heutige Berater sein ­déjà-vu. „Es gibt aber viele Gründe, warum Immobilien kein Bond-Ersatz sind“, warnt Aukamp und erwähnt zuvorderst, dass Immobilien kein Rückzahlungsversprechen zu 100 Prozent am Tag X eingebaut haben. Zudem sei nur für Immobilien die Mieternachfrage kritisch. „Die Immobilie bedarf des Nutzers!“ Anleihen wiederum leiden nicht unter technischen Veralterungen, Leerstands-Risiken und im Normalfall auch nicht unter Abschreibungen, ergänzt ­Aukamp. Steht nun also ein Immobilien-Crash vor der Tür? Zumindest blinken ein paar Warnlampen. Aukamp erwähnt, dass kurzzeitig auf dem Büromarkt Leerstände höher als vermietete Immobilien bewertet wurden. Dieses Phänomen ist auch von Forward Deals beim Wohnungsbau nicht unbekannt. Spanien und Irland lassen grüßen. Dort zogen am Ende keine Mieter ein, sondern Abrissbirnen ihre Schneisen. Stefan Krausch nimmt derzeit bei Nutzungsarten wie Büros, wo sich derzeit pandemiebasierte Pro- und Contra-Argumente die Waage halten, eine gewisse Verunsicherung wahr. „Das Maß an Unsicherheit ist heute deutlich höher als noch vor einem Jahr, die Risikosicht hat sich verändert.“ Dies habe bei bestimmten Assets zur Folge, dass Transaktionen ausbleiben, somit keine Preise beobachtet werden können und auch die ­Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen von Anbietern und Nachfragern steigt. Eine Great Financial Crisis II fürchtet Krausch jedoch nicht: „Es gibt keine großen Übertreibungen oder spekulative Neubauten in großem Stil, keinen extremen Leverage und auch keine massenhaften Subprime-Verbriefungen wie in 2007.“

Aus Liquiditätssicht erkennt Aukamp Parallelen zu Immobilien mittlerweile eher in Aktien. „Anders als früher, als in Deutschland die Bestandshalter dominierten, die Immobilien auf das eigene Buch genommen haben, sorgen heute Reits und verbriefte Tranchen für eine größere Handelbarkeit, mehr Fungibilität aber auch mehr Volatilität.“ Der Vergleich mit Aktien passt schon deshalb, weil auch Immobilien unternehmerische Risiken haben. Doch je häufiger es auf dem Markt zu Developments und Value-add-Strategien kommt, je öfter man über Co-Investments und Secondaries liest und sich dann noch an Dachfonds-Strategien erinnert, die ­beispielsweise von Helaba Invest oder Patrizia angeboten werden, drängt sich bei Immobilien eine enger gewordene Verwandtschaft zu einer anderen Asset-Klasse auf: Private Equity.

Private-Equity-Größen spielen auf Immobilienmarkt mit

Eine offensichtliche Gemeinsamkeit von Private Equity und Immobilien: So wie es heute nicht mehr nur Buyouts und Venture ­Capital gibt, so gibt es nicht mehr nur Büros und Wohnungen, sondern in beiden Asset-Klassen eine Vielzahl an Segmenten. Private Equity färbt auch dadurch auf Immobilien ab, dass bekannte Private-­Equity-Unternehmen bereits seit längerem große Player auf den Immobilienmärkten sind. Beispiel Blackstone: Von den 564 Milliarden Dollar an Assets under Management zum Halbjahr entfallen 184 auf Private Equity, mit 167 Milliarden Dollar aber kaum weniger auf Real Estate. In dieser Asset-Klasse widmet sich Blackstone Core-plus-, Opportunistic- und Debt-Strategien. Private-Equity-Branchen­größen wie KKR, Apollo, Carlyle und die Partners Group kommen zusammen auf immerhin 92 Milliarden Dollar an Real Estate ­Assets. Diese Häuser bringen ihre unternehmerische Private-­Equity-DNA auf die Immobilienmärkte. Georg Wunderlin, Global Head of Private Assets bei Schroders, sagt: „Im Immobilienbereich sind heute wesentlich tiefergehende Asset-Management-Fähig­keiten entscheidend, um für Anleger Werte zu schaffen. Eine ­erfolgreiche Strategie für die Zukunft liegt hier darin, die Objekte effektiv zu betreiben – also Dienstleistungen rund um Immobilien abzudecken – anstatt lediglich Mietzahlungen einzunehmen. Beispiele hierfür sind Pflegeheime, Hotels und Service-Büros.“ ­Schroders ist unter deutschen Lebensversicherern der Private-Assets-Marktführer (siehe portfolio institutionell; Juli 2020; S. 30ff.). Wie unter Private-Equity-Häusern besteht auch unter Immobilienmanagern ein Trend zur Größe. Die Tabelle auf Seite 42 zeigt, dass sich die durchschnittlichen Assets under Management der Top 10 EU-Immobilien-Manager von knapp 24 Milliarden Euro von 2012 bis 2018 auf fast 47 Milliarden verdoppelt hat. Mit jeweils etwa 40 Milliarden Euro führten Axa Real Estate und CBRE 2012 die Geld­rangliste an. Im Jahr 2018 sind es Swiss Life und Axa, die beide knapp 70 Milliarden Euro verwalten. Vor acht Jahren kam mit der IVG ein deutscher Asset Manager mit 20 Milliarden Euro auf Platz fünf. 2018 rangiert die Deka mit 36 Milliarden auf Platz neun.

Die Schaffung von Werten beziehungsweise von benötigten ­Renditen per Forward Deals ist heute auf dem deutschen Markt fast schon die Regel. Die im vergangenen Herbst von Universal-Investment publizierte Umfrage unter institutionellen Immobilienanlegern ergab, dass der stetige Preisanstieg auf dem deutschen ­Immobilienmarkt bei den Befragten dazu führte, dass sie das ­erreichte Niveau im Vergleich zu den Vorjahren insbesondere in den Core-Lagen zunehmend als nicht mehr akzeptabel beurteilen: 29,4 Prozent stimmten dieser Einschätzung zu. Die kritische ­Einschätzung entspricht nahezu einer Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahr (8,2 Prozent). Konsequenterweise verschob sich mit der Preisentwicklung der Fokus von Core auf Core+ und sogar auf Value-Add, das im Vorjahr noch so gut wie keine Rolle spielte. Im im Januar 2020 erschienenen Trendbarometer von EY kommen Manage-to-Core-Strategien auf besonders hohe und Super-Core-Strategien auf besonders niedrige Zustimmungswerte. Zwei ­Beispiele für die Akzeptanz höherer (unternehmerischer) Risiken gibt die Bayerische Versorgungskammer. Im Frankfurter Gallus wurde ein Projekt des Wohnentwicklers Instone bereits vor Baustart von Aamundo und Universal-­Investment für den Immobilienspezialfonds der Kammer erworben. Der Ankauf erfolgte als ­Forward Funding in 2019, geplanter Fertigstellungstermin ist im Jahr 2024. Nicht ganz so lang bis zu den ­ersten Mieteinnahmen soll es bei einer Projektentwicklung auf dem Stuttgarter Pragsattel dauern. Dort erwarb die Kammer vor dem Baubeginn in 2019 von Instone Wohnungen, deren Fertigstellung für 2022 geplant ist.

Vorwärts mit Forwards

Risikolos wären solche Wohnungsentwicklungen – abgesehen von Baurisiken – nur, wenn alle Wohnungen schon vor Baubeginn verkauft oder vermietet wären. Nicht funktioniert hat beispielsweise der Wohnturm Gewa Tower in der Region Stuttgart. Ende 2016 musste der Bauherr Insolvenz anmelden, da die Wohnungen nicht wie geplant abverkauft werden konnten. Finanziert wurde das ­Projekt auch mit einer mit einem Kupon von 6,5 Prozent ­emittierten Anleihe. Auch die Fertigstellung des BER ver­zögerte sich bekanntlich – wenn auch nur um wenige Jahre. Risikosenkend wirkt eine gute Partnerwahl. „Mit guten Partnern für die finanziellen und technischen Belange sind die Risiken von Devel­opments in der ­Regel gut beherrschbar. Sicherheit bietet unter ­anderem ein effektives Kosten-Controlling. Hier spielt das Thema ­Digitalisierung eine immer wichtigere Rolle“, erklärt Dr. Markus Steinhauser von der frisch gegründeten WR Wohnraum AG. Diese erwirbt, entwickelt und bewirtschaftet bezahlbaren Wohnraum in Deutschland. ­„Unser Spezialgebiet sind Bauten aus den 50er- und 60er-Jahren, die ­oftmals in den 90er-Jahren privatisiert wurden, von neuen Eigentümern dann zu attraktiven Faktoren gekauft wurden – und sich im Handling dann doch schwieriger als gedacht erwiesen.“ Aus ­Steinhausers Sicht waren diese neuen Eigentümer zu stark auf Mieterhöhungen fokussiert und haben dabei nötige Weiterentwicklungen und die Reduzierung von Leerständen und Fluktuation ­vernachlässigt. Mehrwert für Investoren – mit Renditen im einstelligen Prozentbereich – lässt sich mit Revitalisierungen jedoch nur erzielen, wenn auch für die Mieter Mehrwert geschaffen wird. Auch beim Gewa Tower wurde offensichtlich an den Bedürfnissen der Nutzer vorbeientwickelt. Der neue Bauherr plant nun die Umwandlung der 66 Luxuswohnungen in 192 Mietwohnungen. Vergleichsweise risikoarm lässt sich auch die Entwicklung von ­vorvermieteten Logistikhallen gestalten. Logistik ist vergleichsweise simpel und benötigt weniger Bauzeit. „Für Family Offices entwickeln wir ­Logistikhallen in den USA für Mieter wie Amazon und Home ­Depot“, sagt David Rückel von Pia Pontis. „Falls wir nach der Fertigstellung in neun bis zwölf Monaten keinen Käufer finden ­beziehungsweise die Verkaufspreise nicht unseren Vorstellungen entsprechen sollten, hätten wir dafür einen sehr solventen Mieter und erhalten attraktive laufende Renditen.“ Rückel weist aber auch auf Strategien hin, die Investoren mit etwas mehr Risikoappetit ­ansprechen: „Versicherungen und Versorgungswerke haben beispiels­weise Gelder in einem Fonds angelegt, der auf die Genehmigung von Baurechten spekuliert.“ Risikodämpfend wirkt hier aber wiederum, dass es sich um eine Fondslösung handelt und der Manager nur an Topstandorten interessiert sei.

Ein großer Entwicklungsbedarf besteht aber nicht nur bei ­Wohnungen. In den Innenstädten bietet sich für Entwickler mit den leerstehenden Warenhäusern eine große Spielwiese. „Diese Gebäude umzuwidmen, architektonisch aufzuwerten und der ­heutigen Verbrauchernachfrage entsprechend zu gestalten ist ­unser Ziel“, erläutert Vorstand Ulrich Henssen die Ambitionen der Fortress Immobilien AG. Development-Potenziale bietet aber auch die Regulierung. Michael Schneider, Geschäftsführer der ­Intreal, sagte kürzlich: „In den kommenden Monaten wird vor ­allem die Vorbereitung auf die anstehende ESG-Regulierung im Fokus ­stehen. Bereits am 10. März 2021 tritt mit der Offenlegungsverordnung der erste Baustein der EU-Maßnahmen in Kraft. ­Weitere ­Verordnungen werden im Laufe des Jahres 2021 folgen. Das ­gesamte Thema ESG wird die Immobilienfondsbranche ver­ändern. Insbesondere bei institutionellen Investoren hat die Nachhaltigkeit der Immobilienanlagen derzeit eine hohe Priorität.“ Dies klingt nach viel Gestaltungsbedarf für die Zukunft.

Großer Entwicklungsbedarf besteht bekanntlich auch bei Pflege­immobilien. Der Ansatz von Cureus setzt nicht nur auf die ­Demographie-Story, sondern vor allem in unternehmerischer Hinsicht auf Standardisierung und Skalierbarkeit. Dieser Ansatz soll es auch Investoren ermöglichen, auch in kurzer Zeit größere ­Bestände aufzubauen. Das Cureus-Credo: Systempflegeimmobilien! Die Standardisierungen betreffen die auf die Vorstellungen der Betreiber und den gesetzlichen Vorgaben ausgerichtete Architektur, die Verträge mit den Generalunternehmern und den Betreibern. Dies sorgt für Effizienz im Bau und im Betrieb. Standardisierungen ­senken aber nicht nur den Zeitaufwand. „Wer wie wir 2.000 ­Fenster pro Jahr auf einmal abnehmen kann, bekommt auch einen guten Preis“, macht CFO Gerald Klinck ein Beispiel, wie sich auf Grund von Standards Beschaffungskosten senken lassen. Klinck war ­zuvor in gleicher Funktion bei der TLG. Das Vorgehen von Cureus ­erinnert an Hotelketten wie Motel 1. Vor allem helfe die Standardisierung aber, den unterschiedlichen Baurechten und Vorgaben der einzelnen Bundesländer gerecht zu werden. Derzeit erstellt Cureus mit dem Eigenkapital einer Unternehmerfamilie und Fremdkapital von Banken und Sparkassen sowie mit KfW-Förderkrediten 14 Pflegeimmobilien pro Jahr und reklamiert damit die Marktführerschaft für sich. Künftig sollen es 20 pro Jahr sein. Der Wert einer Pflegeimmobilie mit 80 bis 100 Plätzen liegt bei etwa 20 Millionen Euro. Für deren Abverkauf an Investoren baut Cureus auf Standard­prozesse. „Das senkt auch den Aufwand für die Käufer“, so Klinck. „Auf der Käuferseite wollen wir zunächst mit einer begrenzten ­Anzahl an Partnern zusammenarbeiten.“

Ihre unternehmerische Ambitionen zeigen manche Investoren auch in Form von Beteiligungen an Immobilien­managern. So hat die Versicherung Die Bayerische Anteile an Domicil Real Estate, das Versorgungswerk der ­Zahnärzte Schleswig-Holstein beteiligte sich am Entwickler Fortis, das Versorgungswerk der Zahnärzte Berlin hält Anteile am Entwickler 12.18 und die Joachim Herz Stiftung stieg bei Intreal ein. Beteiligungen an wachsenden Unternehmen bieten hohe Renditen und mit ­Beteiligungen an Entwicklern ­erschließt man sich auch eine ­exklusive Immobilien-Pipeline.

Aktuell ist auf Grund der Pandemie die Gestaltungskraft der ­Investoren jedoch etwas erschlafft. Laut der aktuellen Umfrage von Universal ist das Interesse an Value Add abgeflaut und der Anteil derjenigen, die die Preise als nicht mehr akzeptabel beurteilen sank. Für deutsche Immobilienpreise stimmen nur noch 7,2 ­Prozent dieser Aussage zu, im Vorjahr ­waren es noch wie erwähnt 29,4 Prozent. Von neuen Preisentwicklungen ist nichts bekannt. Universal-Geschäftsführer Axel Vespermann erkennt in den ­Umfrageergebnissen „einen deutlichen Kriseneffekt, denn für alle Risikoklassen wird scheinbar mit einem Renditerückgang gerechnet. Sehr deutlich sehen wir das am rückläufigen Interesse für ­Value-add-Objekte“. Spätestens mit dem Abflauen der Pandemie dürfte aber die Renditenot wieder der ­treibende Faktor sein. Dann wird das Interesse an beispielsweise Value add wieder steigen.

Secondaries sind seit längerem ein etablierter Bestandteil der ­Private-Equity-Industrie. Der Gebrauchtfondshandel verhilft ­verkaufenden LPs zu Liquidität und kaufenden LPs zu mehr ­Transparenz und die Möglichkeit zu Strategieanpassungen, zum J-Curve-abkürzen und eventuell zu Einkäufen mit Discounts. ­Secondary-Spezialisten wie Lexington, Coller oder die Schweizer Montana und Matador bieten entsprechende Fonds an. Lexington zitiert, dass sich das globale Fundraising für Secondaries in der ­ersten Jahreshälfte auf 35 Milliarden Dollar belief. Lexington selbst kommt auf 52 Milliarden Dollar an Commitments.

Secondaries und Co-Investments bei Immobilien

Secondary-Immobilienfonds sind dagegen vergleichsweise selten, obwohl Landmark Partners nach eigenen Angaben bereits 1994 den ersten Real Estate Secondary Fund aufgelegt hat. Landmarks heutige Commitments für Gebrauchtimmobilien belaufen sich auf 8,6 Milliarden Dollar. Der europäische Pionier ist die Partners Group, die 2009 und 2013 mit zwei Real Estate Secondary ­Programmen etwa 3,5 Milliarden Dollar für den Ankauf von Immobilienfondsanteilen einsammeln konnte. Für das kommende Jahr ist Nummer IV geplant. Weitere bedeutende Player auf diesem Markt sind Goldman Sachs, die mit Carlyle verbundene ­Metropolitan und Blackstone. Mit dem zweiten Real Estate Secondary Fonds ­peilte Goldman Sachs 1,25 Milliarden Dollar an und sammelte bis Mai diesen Jahres 2,75 Milliarden Dollar ein. Der Fonds soll global sowohl in traditionelle Real-Estate-Limited-Partnership-Anteile als auch in komplexere Strukturen investieren und so Liquidität für Immobilien-Anleger schaffen. Bester Vertriebsmitarbeiter dürfte Covid-19 gewesen sein. Seit der Finanzkrise gilt die Überlegung, dass schlechte Zeiten für den Immobilienmarkt gute Zeiten für den Einstieg in Secondaries und Value-add-Strategien sind. Anders als damals sind unter Verkaufsdruck stehende Anleger aber noch kaum in Sicht. „Discounts zum NAV sieht man allenfalls vereinzelt, beispielsweise bei Retail und Hotel“, sagt Rückel. „Der Immobilienmarkt insgesamt reagiert aber in der Regel mit einer Verzögerung von ein bis zwei Jahren auf Wirtschaftskrisen. Dann wird die Situation für Value add und Secondary-Investoren aussichtsreicher sein, insbesondere mit Blick auf Büro und Geschäftshäuser.“

Anfang 2019 gab Carlyle bekannt, dass man mit dem Secondary Program II von Metropolitan Real Estate LPs von geschlossenen Fonds nun 1,2 Milliarden Dollar an Liquidität zum Ausstieg zur Verfügung stellen kann. Die Leiterin Secondaries bei Metropolitan, Sarah Schwarzschild: „Secondaries bieten ein Engagement in ­bewährte Immobilienanlagen mit einer verkürzten Haltedauer. Diese defensiven Eigenschaften, unter anderem, finden bei ­unseren Anlegern spät im Wirtschaftszyklus Anklang. Während der Sekundär­markt weiter wächst, konzentrieren wir uns weiterhin darauf, qualitativ hochwertige Vermögenswerte mit fähigen Partnern zu attraktiven Bewertungen für unsere Investoren zu erwerben.“ Dass gerade die Private-Assets-Branchengrößen auch auf dem ­Immobiliensekundärmarkt großvolumig unterwegs sind, begründet sich mit dem breiten Marktüberblick. Die Strategic Partners von Blackstone verweisen beispielsweise auf ihre „ability to partner with both investors seeking liquidity and general partners and operators seeking strategic portfolio solutions”. Die Asset-Klasse selbst erscheint in dieser Aussage nicht als das entscheidende Kriterium.

Dass der Handel mit gebrauchten Fonds bei Immobilien weniger bedeutend als der bei Private Equity ist, dürfte daran liegen, dass die Secondary-Argumente bei Immobilien weniger stark sind. ­Vintage-Jahr-Optimierungen sind zumindest bei den Cashflow-­lastigen Core-Immobilien irrelevant. Transparenz ist bei Immobilien-­Primaries durch die gegebene Ausrichtung auf ­bestimmte Immobilien in bestimmten Regionen und Lagen besser als bei Private Equity. Das J-Curve-Argument wiegt jedoch genauso schwer. „Wie bei Private Equity braucht auch bei Immobilien der Ankauf Zeit und in dieser laufen die Fees bereits. Immobilien­werte sind aber stabiler“, erklärt Stefan Lempen, Co-Head of Private Real Estate Integrated Investments bei der Partners Group. Dort ­arbeitete er zuvor im Private-Equity-Secondaries-Team. Als zwei Vorteile von Immobilien-Secondaries nennt Lempen, sofort und mit weniger Risiko investiert zu sein.

Trotz hoher Preise sind die Verkaufsambitionen von Immobilienbesitzern jedoch eher gering. Eventuell wollen Investoren ­verkaufen, weil man Segmente verschieben will oder es zu Reorganisationen von Kapitalsammelstellen kam. Verkaufen müssen tut jedoch ­bislang in der Regel niemand. Die Regulatorik ist auch kein Grund. Im Mai verkündete die Bafin ihr Toleranzedikt, dass man ein ­passives Überschreiten der Immobilienquote nicht beanstanden werde. So will die Behörde regulatorisch bedingte Notverkäufe ­vermeiden. Auch wenn die Bafin wieder auf die 25-Prozent-Quote der Anlageverordnung pocht, sind Zwangsverkäufe kaum wahrscheinlich. „Bevor es dazu kommt, nutzen Anleger lieber die ­Öffnungsklausel oder greifen zu Verpackungslösungen“, erwartet Hermann Aukamp. Trotzdem werden auch Secondaries „Material“ finden. Dr. Sven Wortberg, Partner der Kanzlei Herbert Smith Freehills, verweist auf Assets, die nach Entwicklungen und Restrukturierungen in eine neue Phase kommen. „Die Verkäufer haben Wertsteigerungen erzielt und wollen diese realisieren, und die Käufer suchen fortlaufend neue Anlagemöglichkeiten zur ­Allokation vorhandener Liquidität.“ Kürzere Investitionszyklen, Strategieschwenks der Anleger oder auch, dass diese mit dem ­Asset Manager oder der KVG unzufrieden sind, kann Treibstoff für den Secondary-Markt sein. „Für die Rücknahme von Anteilsscheinen von Investoren benötigt die KVG Liquidität. Die ist gegebenenfalls nicht vorhanden“, so Wortberg. Ein Secondary sei die Alternative zur Anteilsscheinrückgabe. Secondaries sind auch in steuerlicher Hinsicht interessant, da bei richtiger Gestaltung der Anfall von Grunderwerbsteuer gegebenenfalls vermieden werden kann.

Projekt „Investorentausch“: GP-led-Secondaries

Der größte Impuls für den Sekundärmarkt wäre aber ein starker Preisrückgang. Stefan Lempen kann sich jedoch vorstellen, dass nun nicht wie in der letzten Krise die Verkäufer den Sekundärmarkt antreiben – sondern die General Partner: „Der stärkste Trend auf dem Sekundärmarkt, sowohl Private Equity als auch Real ­Estate, sind GP-led-Transaktionen.“ Lempens Diktum basiert darauf, dass nun viele Fonds auslaufen und der Asset Manager sich für den nächsten Fonds nach neuen Assets umschauen muss, um sich neue Fee-Einnahmequellen zu erschließen. Derzeit gute Assets zu finden ist jedoch schwer, auch weil sich das allgemeine Immobilieninteresse sehr stark auf die Segmente Wohnungen und Logistik konzentriert. „Die GPs haben nun auch mehr Broken-Deal- und Due-Diligence-Kosten“, so Lempen. Was tun? Lempen: „Die GPs wollen ihre alten Assets behalten. Statt neue Assets zu suchen, schauen sie sich lieber nach neuen Investoren um.“

Für das Projekt „Investorentausch“ werden dann für alte ­Immobilien neue Businesspläne geschrieben. Möglicherweise überzeugen die neuen Pläne auch Teile der bestehenden Investorenschaft, die dann mit in das neue Vehikel gehen. Interessenskonflikte bei der Preisfindung für die Immobilien liegen aber auf der Hand. „Es braucht einen Advisor“, sagt Lempen. „Solche Transaktionen sind sehr ­beratungsintensiv, schwierig in der Kommunikation und es braucht einen sauberen Auktionsprozess.“ Ein Nachteil für die „treuen“ Anleger: Wenn sich keine Umgehungsmöglichkeiten finden ­lassen, dann fällt für eine solche Transaktion erneut die ­Grunderwerbsteuer an. Der neue Sekundärfonds der Partners Group soll aber keine Immobilien aus bestehenden Partners-Group-Fonds kaufen. Ins Geschäft will man mit Value-add-Fonds kommen, denen es nicht immer gelingt, die geplante Wertschöpfung innerhalb der ­geplanten Zeit umzusetzen. Dies wiederum erleichtert es, Discounts auszuhandeln. Groß fallen diese derzeit jedoch nicht aus. Aber: ­„Discounts und die Performance von Sekundärfonds haben nur eine geringe positive Korrelation“, so Lempen.

Eine Transaktion, die in die Kategorie GP-led zu passen scheint, weil der Manager derselbe geblieben ist, meldete im Oktober die Real Exchange AG. Der Berater für institutionelle Investoren für den Handel von Immobilien-Fondsanteilen begleitete die Umplatzierung von Anteilen eines Gesundheitsimmobilien-Spezial-AIF von einer deutschen Pensionskasse zu einer anderen. Allerdings erhielt die Real Exchange den Auftrag vom Verkäufer. Die Transaktion in zweistelliger Millionenhöhe erfolgte innerhalb von acht ­Wochen und mit einer Prämie zum Net Asset Value von 16 Prozent. Die Real Exchange schätzt das Marktvolumen auf dem Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF derzeit auf jährlich rund zwei bis drei Milliarden Euro – mit stark wachsender Tendenz. Die Tätigkeit der Real Exchange geht nach eigenen Angaben über die eines einfachen Maklers hinaus. Als Vermittler benötige man nach dem Kreditwesengesetz eine Zulassung als ­Finanzdienstleistungsinstitut nach Paragraf 32 Kreditwesengesetz durch die Bafin.

Ein ähnlicher Deal wurde 2018 bekannt, als die Helaba Invest ein Sondervermögen von Beos für rund 520 Millionen Euro kaufte. Der Deal war als Anteilscheingeschäft strukturiert, bei dem nicht die Immobilien selbst, sondern die Anteile des Fonds verkauft wurden. Knapp 20 Altinvestoren stellten bei der Transaktion ihre Anteile zur Verfügung, die von rund 30 Parteien, darunter Fonds der ­Helaba und Einzelinvestoren, übernommen wurden. Die Helaba trat dabei als Konsortialführerin der Käufer auf. Wie die Rechts­experten von juve.de berichteten, werden Immobilien in der Regel in Form eines Asset Deals, bei dem sie direkt den Eigentümer wechseln, oder eines Share Deals verkauft. Bei Letzterem erwerben die Käufer Anteile an einer Gesellschaft, die Immobilien hält. Die Transaktionsform sei vor allem deshalb so beliebt, weil sie unter ­bestimmten Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer auslöst. Das hier durchgeführte Anteilscheingeschäft werde als Unit Deal bezeichnet, bei dem der Fondsmanager auch nach dem Deal erhalten bleibt. Auch nach dem Anteilsverkauf ist Beos Asset Manager und die Intreal Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft geblieben. Ein schöner Deal damit auch für die Intreal. Diese Transaktion dürfte die KVG darin bestärkt haben, 2019 zusammen mit der HIH Invest die Real Exchange zu gründen. Im Juni wurde bekannt, dass mit der Realis eine weitere KVG dem Eignerkreis beigetreten ist.

Für Real-Exchange-Vorstand Heiko Böhnke liegt der Charme von Secondaries insbesondere für die KVG darin, den Verkauf von ­Immobilien zu vermeiden und die Assets under Management langfristig zu sichern. Bis Jahresende rechnet der Vermittler damit, circa eine Milliarde Euro an Anteilscheinen angeboten zu bekommen. Dazu beitragen werde auch ein Wohnimmobilienfonds, dessen Anleger eine Umplatzierung beschlossen haben. „Vom ­Volumen her betrachtet stammt unser Business hälftig von KVGen und Investoren. Von der Anzahl her überwiegen die Investoren deutlich“, so Böhnke. „Deren Motivation Anteile weiterzureichen, kann beispielsweise im Wunsch liegen, Gewinne mitzunehmen oder sich auf wenigere Asset Manager und Fonds fokussieren zu können. Die Immobilienquote verringern will aber niemand.“ Was der Real Exchange in die Karten spielen dürfte, ist die Vielzahl an Segmenten, die den Immobilienmarkt mittlerweile ausmachen – und bei den Investoren dann aber auch zu Optimierungsbedarf führt. Die Motivation wiederum mit NAV-Aufschlag zu kaufen, ­verortet Böhnke unter anderen Gründen in der Transparenz, in ­geringeren Renditeansprüchen als der Verkäufer oder im Wunsch, sich schnell eine Income-Quelle zu erschließen.

Charme kann aber nicht nur der Handel mit Immobilienfonds-­Anteilen, sondern auch der Handel mit Anteilen an einzelnen ­Immobilien oder Immobilienpaketen versprühen. Auf diese ­Nische hat sich Madison International Realty fokussiert. „Wir sind ­Spezialist für den Kauf von Anteilen an guten Immobilien in guten Lagen mit guten operativen Partnern. Wir suchen Stabilität und Qualität“, ­erläutert Michael Siefert den Ansatz von Madison. Siefert führt die europäischen Geschäfte des New Yorker Asset Managers, der sich meist mit Minderheitsanteilen begnügt. Eine relativ bekannte Transaktion ist der Erwerb von 57 Prozent am Frankfurter Bürohochhaus Trianon vom bisherigen Eigner Morgan Stanley P2 ­Value. Die Motive, sich von Immobilienanteilen zu trennen, können wie oben geschildert vielschichtig sein. Die Immobilie selbst sollte für Madison jedoch kein Verkaufsgrund sein. Ein aktuelles Beispiel, wie eine geopolitische Veränderung zu einem Verkaufsmotiv ­werden kann, erläutert Siefert anhand Pekings Kapitalverkehrskontrollen. Diese trafen chinesische institutionelle Anleger, die gerade dabei waren, sich in Paris, London und New York ein Trophy-Portfolio zusammenzukaufen – dann aber keine weiteren Diversifika­tionsmöglichkeiten hatten. „Das durch die politische Veränderung ausgelöste Klumpenrisiko war der Anlass mit uns in Gespräche über die Rekapitalisierung einer Immobilie in London einzutreten, um eine alternative Lösung zur weiteren Diversifikation zu schaffen“, so Siefert. Was die Geschäftsmöglichkeiten derzeit antreibt, ist die Unsicherheit, die bei Investoren um sich gegriffen hat. ­Während aber die Secondary-Fonds noch warten, bis die Pandemie die Eigner unter Verkaufsdruck setzt, profitiert Madison laut Siefert schon heute davon, dass sich Eigentümergemeinschaften über die weitere Marktentwicklung uneinig sind. „Manche wollen an der Immobilie festhalten, manche wollen raus – und wir halten gern Minderheitsanteile“, so Siefert, der von einem „derzeit interessanten Zeitfenster in einem Segment, in dem es ansonsten kaum ­Lösungen gibt“ spricht. In diesem Segment fische Madison nicht mit Maklern, sondern mit einem Netzwerk. Die Idee ist aber nicht, ein langfristiges Bestandsportfolio aufzubauen. Minderheitsanteile lassen sich mit einem Discount erwerben, beim Komplettverkauf drei bis fünf Jahre später lässt sich der volle Marktwert realisieren. „Haltedauer und den Business Plan besprechen wir von Anfang an transparent mit unseren Partnern. Bis zum Exit profitieren unsere Investoren von Mieterträgen und dann von der realisierten Wertsteigerung.“ Auch beim Trianon ist mittlerweile der Exit erfolgt.

Das starke Wachstum des Primärmarkts nährt auch den Sekundärmarkt. Der mehr oder minder deutlich geäußerte Wunsch der ­Secondary-Player nach einem das Geschäft ankurbelnden Crash scheint sich aber nicht so schnell zu erfüllen. So erscheinen derzeit eher die Käufer distressed, denen es bislang nicht gelang auf den Immobilienzug aufzuspringen – und deren Stress dürfte nun mit jedem Monat weiterwachsen, in dem Private Assets weiter steigen. Dann sind Käufer auch bereit Renditeabschläge hinzunehmen. Real-Exchange-Vorstand Jörn Zurmühlen lässt sich damit zitieren, „dass im Einzelfall Preise am Sekundärmarkt gezahlt werden, die am Markt vor einigen Monaten noch nicht für möglich gehalten wurden“. Dafür ist der Käufer aber auch sofort investiert.

Asset Manager als Co-Investoren

Keine Superreturn-Konferenz in Berlin, dem Stelldichein der ­globalen Private-Equity-Industrie, ohne ausführlich über Co-Investments zu diskutieren. Motive für Co-Investments bei Immobilien sind die gleichen wie bei Private Equity: Asset Manager können Klumpenrisiken vermeiden, Investoren schneller und vor allem zu niedrigeren Kosten investieren. „Co-Investments waren in Amerika schon vor der Finanzkrise der Regelfall“, so Hermann Aukamp. Laut Preqin begeistern sich insbesondere die großen kanadischen Pensionsfonds für Co-Investments. Ein Beispiel ist der Canada Pension Plan, CPP. Dieser veröffentlicht auf seiner Liste der ­Immobilien-Assets – unter anderem in Japan, Australien und Brasilien – den jeweiligen Operating Partner und den eigenen Asset-Anteil, der in der Regel maximal 50 Prozent beträgt.

Co-Investments gibt es auch hierzulande. Jedoch sind es hier oft die Asset Manager, die mit eigenem Geld selbst Co-investieren. Beispiele sind Patrizia, DIC, Aamundo, NAS Invest oder Verianos. Für Corestate sind laut Selbstauskunft Co-Investments mit den Kunden ein wesentliches Element des Geschäftsmodells. 2020 zeigte sich die Kehrseite von in die eigenen Produktangebote investiertem Alignment Capital. Corestate musste den Aktionären „einzelne Wertanpassungen bei (Co-)Investments in den Anlageklassen ­Retail und Serviced Apartments“ beichten. Das Alignment of ­Interest von Produktanbietern und Kunden ist das Mantra der ­Private-Equity-Branche. Wobei man sich fragen kann, ob bei milliarden­schweren Fonds die Management Fee von etwa zwei ­Prozent die Interessen der Anbieterseite nicht schon beim Closing befriedigt. Fragen kann man sich auch, ob die Pflege eines Eigen­bestands und eines Kundenportfolios nicht das Potential von ­Interessenskonflikten birgt? Schließlich ist eine attraktive Immobilie nicht ­beliebig teilbar. „Mögliche Interessenkonflikte lassen sich ­managen“, sagt Stefan Krausch. Die Meag investiert für die Munich Re und managt Spezialfonds für Dritte. „Ein Konflikt besteht ­insbesondere dann nicht, wenn jedes Mandat einen eigenen, ­abgegrenzten Investitionsfokus hat. In diesem Fall gibt es keine Überschneidungen der Anlagespektren.“ Ausgeschlossen sind Schnittmengen jedoch nicht. Deren Wahrscheinlichkeit steigt ­besonders in Segmenten, die auf Grund guter Performance-Aussichten das Interesse einer größeren Anlegerschaft wecken. „Dann braucht es ein festgelegtes, faires und transparentes Verfahren für die Zuteilung, das den Anlegern vor einem Engagement offen mitzuteilen ist“, so Krausch. Ein anderer möglicher Interessenkonflikt besteht darin, zu welchen Konditionen die Immobilie eines Portfolios für ein anderes mobilisiert wird. Grundsätzlich steht jeder ­Asset Manager vor der Frage, ob repositionierte Value-add-Immobilien nicht auch passend für Core-Strategien ­wären. Häuser, für die sich diese Frage stellt, verweisen auf externe Gutachten. „Wir verkaufen erfolgreich repositionierte Value-add-Objekte grundsätzlich immer“, sagt dazu Sascha Becker von Barings. „Denn den wahren Wert ermittelt nicht ein Gutachten, sondern nur der Markt.“

Von Cash bis Developments: Real Estate hat viele Facetten

Läutet nun die Renditearmut von Core-Immobilien und die ­Zunahme der oftmals höher rentierlicheren Private-Equity-Real-­Estate-Strategien den Tod der klassischen Bestandshaltung an ­guten Standorten ein? Das ist nicht zu erwarten. „Was wir sehen, ist kein Drift rein zu Private Equity Real Estate, sondern eine – auch auf Grund der immer größeren Quoten – natürliche Weiterentwicklung der Immobilienportfolien und somit die Aufnahme von Core plus bis opportunistischen Strategien“, meint David Rückel. Diese werde auch dadurch angetrieben, dass der Zugang zu diesen oftmals unternehmerischeren Anlageformen leichter zugänglich geworden ist. Dem zustimmen lässt sich, wenn man bedenkt, was größtenteils das Ziel von Forwards und Developments ist: der rentierliche Einstieg in die Cash-Erträge von Core-Immobilien – oder in ein Bond-Proxy.

Ein anderer Gedanke, der gegen eine uferlose Private-Equity-sierung spricht: Einem allzu renditeorientierten Vorgehen sind bei Immobilien, insbesondere bei Wohnungen, Grenzen gesetzt. Markus Steinhauser plant, nicht nur vernachlässigte Immobilien zu kaufen, aufzuhübschen und zu verkaufen, sondern ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen und dieses zu nachhaltig bezahlbaren Mieten anzubieten – hier ist die Nähe zum Mieter wichtig. „So fördern wir die Identifikation des Mieters mit der Liegenschaft und senken dabei die Kostentreiber Fluktuation und Leerstand. Getreu dem Motto ‚Wert hat, was bleibt‘. Dies gilt für den Eigentümer als auch für den Mieter und kann nur im gemeinschaftlichen Miteinander funktionieren – genossenschaftliche Grundwerte umgesetzt in einer kapitalmarktorientierten Gesellschaftsform.“ Das für diese Unternehmung auserkorene Vehikel ist daher eine AG, deren IPO bald ansteht. Die geplante Dividendenrendite wird sich an derer der großen deutschen Immobilienfonds orientieren. Auch auf ­diesem Weg können Anleger laufenden Income finden.

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3. Oktober 2020 – Auf die Rendite kann momentan niemand verzichten

Heiko Böhnke, Vorstand der REAX, im Gespräch mit Michael Schneider, IntReal

In regelmäßigen Interviews gehen unsere Vorstände Heiko Böhnke und Jörn Zurmühlen mit den maßgeblichen Akteuren der Branche den aktuellen Herausforderungen der institutionellen Immobilienanlage auf den Grund. Michael Schneider, Geschäftsführer der Service-KVG IntReal, erklärt in der ersten Folge, warum trotz Corona-Pandemie gute Geschäfte möglich sind, welche Folgen der „Green Deal“ von Ursula von der Leyen hat und welche Urlaubsregion in Deutschland er besonders empfehlen kann.

Heiko Böhnke: Gibt es bei der IntReal spürbare Auswirkungen der Corona-Pandemie?

Michael Schneider: Hier jetzt nein zu sagen wäre das falsche Zeichen. Die Pandemie hat Auswirkungen auf fast alles. Allerdings muss man dazu sagen, dass wir als Immobilien-Service-KVG genauso wie die ganze Immobilienfonds-Branche sehr erfolgsverwöhnt waren. Die Zuwachszahlen waren in den letzten Jahren immens, was sich auch noch auf das erste Quartal 2020 erstreckte. Wenn man in das zweite Quartal schaut und auch die Kapitalmarktstatistik der Bundesbank zu Rate zieht, ist das zwar ein Dämpfer. Doch im direkten Vergleich war das erste Halbjahr 2020 trotzdem besser als das erste Halbjahr 2019, und schon jetzt besser als das komplette Jahr 2018.

Böhnke: Suchen Investoren aus Deiner Sicht tatsächlich nur noch krisenresistente Anlagen oder siehst Du auch Investoren, die opportunistisch und antizyklisch denken und entsprechend investieren?

Schneider: Wir wünschen uns natürlich auch letzteres. Es ist eher die Frage, wie weit Investoren jetzt in einen bestehenden Fonds mit einem unveränderlichen Portfolio oder in einen neuen Fonds investieren. Ein Großteil der Investoren vertritt die Auffassung: Ein frischer

Fonds lohnt sich. Auch mit einer Beimischung in durch die Pandemie „abgestrafte“ Assetklassen wie z.B. Hotels. Den Preisrahmen bildet dabei nicht das höchste Niveau des Kaufpreises aus dem letzten Quartals, sondern es wird eine erwartete Preisreduzierung berücksichtigt. Das ist eine Frage der Rendite-Risiko-Betrachtung. Der Großteil der Investoren ist allerdings eindeutig risikoavers und sehr vorsichtig. Das sieht man auch in den aktuell am stärksten nachgefragten Investitionsschwerpunkten: Wohnen und Logistik und wenn Einzelhandel, dann am besten mit Fokus auf Lebensmittelnahversorger.

Böhnke: EU-Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen möchte in den nächsten Jahren ihren „Green Deal“ durchboxen, was sicherlich auch erhebliche energetische Auswirkungen und Aufrüstungen mit sich bringt. Wie ist Euer Blick auf diese Thematik: Sind Investoren bereit, diesen Schritt mitzugehen und auf Rendite zu verzichten?

Schneider: Es kann sich momentan keiner erlauben, auf Rendite zu verzichten. Wir leben aktuell in einem Niedrigzinsumfeld, was bedeutet, dass wir in einer der sehr nachgefragten Assetklassen wie Immobilien ganz schön unter Druck stehen. Die Frage ist: Wieviel ist den Investoren am Ende ESG und in welcher Ausprägung wert – bei den jetzt schon niedrigen Renditen. Wie dann am Ende ein ESG-konformes Produkt aussieht, was auch den Investoren gefällt, wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen.

Böhnke: Die Möglichkeit, in Deutschland mit Immobilien-Spezialfonds zu handeln, steckt noch in den Kinderschuhen – Stichwort Zweitmarkt. Welche Vorteile siehst Du aus KVG-Sicht für ein Geschäftsmodell, das sich auf den Handel mit Spezialfondsanteilen spezialisiert hat?

Schneider: Wir haben im letzten Jahr relativ viele Transaktionen auf dem Sekundärmarkt durchgeführt – einige auch gemeinsam mit der REAX. Das auf den Gesamtmarkt hochzurechnen ist allerdings noch schwierig. Denn vieles läuft noch nicht offiziell zwischen Verkäufer und Investor über einen Vermittlungspartner. Grundsätzlich ist zudem keine öffentlichkeitswirksame Publizierung gewünscht. Noch läuft es überwiegend wie folgt: Der Investor geht auf seine KVG zu, die für ihn den Fonds administriert, und fragt, wie das Problem eines möglichen Fondsausstiegs vertragskonform gelöst werden kann. Bei kleinvolumigen Anteilen ist das auf diese Weise oft noch möglich. Dies geschieht dann meistens im Kreis der weiteren „eigenen“ Fondsanleger. Wenn aber der Verkauf von Fondsanteilen in einem größeren Rahmen passiert und oder an weitere, eventuell auch externe Investoren erfolgen

soll, kann eine KVG den Anforderungen nach schneller Abwicklung im Tagesgeschäft in der Regel nicht nachkommen. Neutrale und entsprechend qualifizierte Vermittler können hier sicher Abhilfe schaffen und so einen erheblichen Mehrwert für die betroffene KVG, für die Bestandsanleger und auch für neue Investoren erzeugen.

Böhnke: Das Jahr 2020 war trotz Deiner erfreulich optimistischen Einschätzung bislang nun nicht gerade geprägt von guten Nachrichten. Doch wir wissen auch, dass Krisen immer wieder Lichtblicke produzieren. Was war für Dich das bisherige Highlight des Jahres?

Schneider: Ein wirklich erfreulicher Aspekt in diesem Jahr war tatsächlich mein letzter Sommerurlaub. Wir waren in Brandenburg, erst notgedrungen, aber dann war es wundervoll. Manchmal liegt das Gute halt sehr nah. Übrigens auch eine Einsicht vieler Investoren, die die nationalen Immobilienmärkte den oft viel volatileren Auslandsmärkten aktuell deutlich vorziehen. Dies ist auch ohne Pandemie eine wichtige Erkenntnis.

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Heiko Böhnke, Vorstand, Vertrieb, Real Exchange AG

22. Oktober 2020 – Sekundärmarkt: REAX führt Umplatzierung in zweistelliger Millionenhöhe durch

Die Real Exchange AG (REAX), Spezialist für Anlagevermittlung und -beratung Institutioneller Immobilienanlagen, hat eine Sekundärmarkt-Transaktion mit einem Preisaufschlag von 16 Prozent zum Net Asset Value (NAV) erfolgreich abgeschlossen. Käufer und Verkäufer der Fondsanteile in zweistelliger Millionenhöhe sind jeweils Pensionskassen aus Deutschland. Der gesamte Prozess von Portfolioanalyse, Preisermittlung und Verkauf erfolgte in einem Zeitraum von acht Wochen.

Heiko Böhnke, Vorstand der REAX, kommentiert: „Mit dieser Transaktion haben wir in doppelter Hinsicht die Attraktivität des Sekundärmarktes für institutionelle Anleger unter Beweis gestellt – auch in der Corona-Krise: Erstens können wir über den Sekundärmarkt Preise für unsere Kunden erzielen, die weit über dem NAV liegen. Zweitens können wir Transaktionen rund dreimal so schnell abwickeln wie bei einem klassischen Asset Deal. Für beide Seiten, Käufer und Verkäufer, haben wir das gewünschte Ergebnis mit der angestrebten Ziel-Allokation erzielt.“

Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX, ergänzt: „Wir beobachten derzeit, dass trotz der Corona-Pandemie die Immobilienpreise bei einigen Nutzungsarten weiter steigen. Für institutionelle Anleger ergeben sich aus Investmentsicht folgende Möglichkeiten: Entweder sie investieren in neu aufgelegte Fonds, die durch die Marktentwicklung niedrigere Renditen ausweisen müssen und meist noch nicht investiert sind. Oder sie erwerben bestehende Fondsanteile. Selbst bei Ankauf über dem ausgewiesenen NAV lohnt es sich für den Käufer, weil er in ein bestehendes Portfolio investiert. Dafür nehmen Käufer auch Renditeabschläge hin.“ Und Zurmühlen ergänzt: „Das führt dazu, dass im Einzelfall Preise am Sekundärmarkt gezahlt werden, die am Markt vor einigen Monaten noch nicht für möglich gehalten wurden.“

Die REAX schätzt das Marktvolumen auf dem Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF derzeit auf jährlich rund zwei bis drei Milliarden Euro, mit stark wachsender Tendenz. Der Markt für spezialisierte Transaktions-Vermittler ist beschränkt auf wenige Anbieter, da hierfür eine Lizenz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gemäß § 32 Kreditwesengesetz (KWG) vorliegen muss. Die REAX erlangte diese Lizenz im Rahmen eines umfangreichen Genehmigungsprozesses zum Ende des vierten Quartals 2019.

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Banner zu Web-Konferenz (Webinar) der Real Exchange

30. Juni 2020 – Web-Konferenz: Immobilien-AIF effizient umplatzieren – So funktioniert der Sekundärmarkt