30. September 2019 – 3 Fragen an Jörn Zurmühlen, Vorstand Real Exchange

  1. Die neue EZB-Chefin Christine Lagarde wird, so scheint es, die Politik ihres Vorgängers Mario Draghi nahtlos fortführen. Sparkassenchef Helmut Schleweis schlägt Alarm: Auf Dauer seien Nullzinsen nicht tragbar. Wie schätzen Sie die Lage für institutionelle Investoren ein?

Tatsächlich gehen auch wir davon aus, dass das Zinsniveau für die nächsten Jahre unverändert bleibt. Es ist nicht zu sehen, wie Europa von der „Droge“ Niedrigzinsen wieder wegkommen könnte. Tatsächlich zweifeln wir an der Wirksamkeit der EZB-Politik. Denn inflationäre Indikationen in der Realwirtschaft sind derzeit nicht zu erkennen. Demnach ist es logisch, dass die Preise auf den Immobilienmärkten weiterhin hoch sind und in absehbarer Zeit auch bleiben werden. Bei den institutionellen Investoren spüren wir deutlich den Anlagedruck, der durch diese Situation entstanden ist. Nachdem wir zum Jahreswechsel 2018/19 eher den Wunsch nach mehr renditeorientierten Produkten (Value Add, Nischenstrategien) zur Beimischung wahrgenommen haben, ist das Bild derzeit deutlich differenzierter. Aktuell scheint der Trend wieder mehr in die Ausweitung der Immobilienquote im Core/Core+-Segment zu gehen. Hinsichtlich der Asset-Klassen sehen wir in unserer Kundenklientel verstärktes Anlageinteresse in den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel/Nahversorgung, Health Care, Logistik und immer wieder Wohnen.

  1. Das Geschäft mit Immobilien-Spezial-AIF kannte in den vergangenen Jahren nur einen Kurs: Wachstum. Sehen Sie trotz Rezessionsgefahr weiterhin den Markt im Aufwind?

Von einer Rezession ist im deutschen und europäischen Vermietungsmarkt aktuell noch wenig zu spüren. Angesichts des besagten Anlagedrucks gehen wir davon aus, dass das Fondsvolumen durch vergleichsweise attraktive Margen im Segment Immobilie auch im kommenden Jahr weiter auf hohem Niveau verbleiben wird. Für 2019 erwarten wir, dass die Zuflüsse in Immobilien Spezial-AIFs in Deutschland erneut die Grenze von 15 Milliarden Euro überschreiten werden. Dabei stellen wir fest, dass rund 80 Prozent der deutschen Spezial AIFs auch hierzulande investiert sind. Dennoch stellen wir auch vermehrt Interesse an internationalen Fonds fest – derzeit vermehrt mit Investitions-Schwerpunkt Asien. Den US-Markt beobachten wir, aber bisher sind für deutsche Investoren Beteiligungen aufgrund der hohen Hedging-Kosten uninteressant.

  1. Sollte doch einmal die EZB eine neue Zinspolitik in Angriff nehmen: Könnte die REAX von einem Abflauen des Marktes nicht sogar profitieren?

Für unser Geschäft der Umplatzierung von Fondsanteilen gilt dies auf jeden Fall. Wenn die Zinsen wieder ansteigen, erwarten wir, dass Anleger vermehrt aus der Immobilienbeteiligung aussteigen werden. Ab dann wird es für institutionelle Investoren besonders interessant, bestehende Fonds über den Anteilscheinverkauf am Sekundärmarkt (=Unit Deal) zu verkaufen, anstatt die Anteile zurück zu geben oder den Fonds zu liquidieren. Darauf bereiten wir uns vor. Derzeit haben wir bereits Anfragen von mehr als 50 Investoren, die gerne Anteilsscheine über uns kaufen würden. In Kürze erwarten wir die hierfür nötige BaFin-Erlaubnis nach § 32 Kreditwesengesetz. Das Investitionsmodell ist auch jetzt schon attraktiv vor dem Hintergrund der deutlich geringeren Transaktionskosten und der Abwicklungsgeschwindigkeit. Insbesondere beobachten wir, dass vermehrt ganze Fonds im dreistelligen Millionenbereich als Unit Deal gehandelt werden. Darüber hinaus gibt es aber auch klassische Gründe für eine Umplatzierung wie das Ende der Laufzeitdauer des Fonds. Dies betrifft rund zwei Drittel der uns bislang erreichten Anfragen. Ebenso sind sehr individuelle Motive wie beispielsweise die Uneinigkeit über die Anlagestrategie zu nennen.  Die jeweiligen Gründe sind also vielfältig. Wir werden auf jeden Fall nach erfolgter Lizenz umgehend unser bestehendes Geschäft der Erstplatzierung um den Handel am Sekundärmarkt erweitern.

Herr Zurmühlen, wir bedanken uns für das Gespräch.

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