Jörn Zurmühlen, Real Exchange AG, Vorstand

20. Januar 2020 – Handel auf dem Sekundärmarkt – Expertise und Rechtssicherheit sind gefragt

Das kontinuierliche Wachstum für Immobilien-Spezialfonds lässt neue Geschäftsmodelle erstehen. Zu ihnen zählt der Handel mit Fondsanteilen auf dem Sekundärmarkt. Bevor institutionelle Anleger auf diesem Markt tätig werden, sollten sie ihre Berater genau prüfen. Denn nur anerkannte Finanzdienstleistungsinstitute dürfen in diesem Segment agieren.

Seit fünfzehn Jahren schon wächst der Markt für Immobilien-Spezialfonds jährlich zwischen drei und 15 Mrd. Euro. Es ist daher nicht verwunderlich, dass es neben den vielen Fonds, die neu gegründet werden, mittlerweile auch einige Fonds gibt, die in die Abwicklung gehen. Ein maßgeblicher Grund hierfür ist der Umstand, dass sich die Parteien bei Fondsauflage auf eine Laufzeit von ca. zehn Jahren verständigt hatten.

Tatsächlich werden mittlerweile Anteile von bis zu zwei Mrd. Euro pro Jahr bei den Kapitalverwaltungsgesellschaften zur Rückgabe eingereicht. Dabei stellen die Parteien fest, dass die Rückgabe samt der einhergehenden Liquidation von Immobilien-Spezialfonds oftmals nicht die beste Lösung für den Exit darstellt.

Alternative Exit-Optionen

Statt Anteile zurückzugeben, wählen Investoren daher zunehmend die Möglichkeit, ihre Anteile an andere Investoren weiterzuverkaufen. Dies kann Vorteile für alle beteiligten Parteien bieten: Die verkaufenden und die kaufenden Investoren setzen schnell und kostengünstig ihre gewünschten Zielallokationen um. Zudem kann die den Fonds verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft ihre Erfahrung und ihr Know-how nutzen, um die bestehenden Fonds weiter zu managen.

Der Prozess der Umplatzierung ist in der institutionellen Immobilienanlage gleichwohl noch recht neu. Die beteiligten Personen bestätigen allseits die Volksweisheit, dass „aller Anfang eben sehr schwer“ sei. Die Konstellationen unterscheiden sich von Fall zu Fall: Die Herausforderungen reichen von der Suche nach geeigneten Kontrahenten in einem Fall bis zur Findung eines angemessenen Kaufpreises für die Anteile in einem anderen Fall. Praktisch enthält jede Transaktion irgendeine Besonderheit, für die es bisher keine echte Benchmark gibt.

Fachwissen ist gefragt

Die Beratung und Vermittlung erfordern daher ein umfangreiches Wissen. Dies fängt bei den Marktkenntnissen über den Immobilienmarkt an. Weiter ist es erforderlich zu verstehen, wie aus Immobilienwerten ein Fondsanteilwert entsteht. Schlussendlich ist für den Fondsanteil ein passender Preis zu finden, zu dem ein Geschäft zustande kommt.

Darüber hinaus entstehen bei der Umplatzierung von Anteilen an Immobilien-Spezialfonds häufig unerwartet neue Konfliktsituationen. Dies stellt per se kein Problem dar, wenn die handelnden Personen damit richtig umzugehen wissen. Die Interessenlagen können sich bei derartigen Transaktionen schlagartig verändern. Geschäftspartner, die bisher ein gemeinsames Geschäftsinteresse hatten, gehen in dieser Situation getrennte Wege und verfolgen jeweils die eigenen Ziele.

Gesetzliche Zulassung notwendig

Tatsächlich ist der Handel mit Fondsanteilen ein Wertpapiergeschäft. Der Gesetzgeber hat hierfür strenge Vorschriften erlassen. Wer bereits im Umlauf befindliche Anteile an Immobilien-Spezialfonds vermittelt oder im Zusammenhang mit solchen Transaktionen berät, bedarf einer offiziellen Zulassung als Finanzdienstleistungsinstitut nach dem Kreditwesengesetz (KWG) im Sinne des § 32. Dies fängt mit der formalen Qualifikation der Geschäftsleiter an, deren fachliche Eignung und persönliche Integrität in jedem Einzelfall bei der BaFin nachzuweisen ist.

Weiter sind die Geschäftsprozesse durch eine schriftlich fixierte Ordnung klar zu dokumentieren. Dazu gehört auch ein Prozess zum Erkennen von und Umgang mit Interessenkonflikten. Transparenz und Nachvollziehbarkeit sind das Gebot der Stunde. Die Vorgaben finden sich u.a. in der MiFID, der europäischen Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente. Die Vorgaben dort sind prima vista für Wertpapiergeschäfte mit privaten Investoren konzipiert worden, gelten aber im nahezu gleichen Umfang für Geschäfte zwischen institutionellen Anlegern. Die sinnvolle Transformation auf den Handel mit Anteilen an Immobilien-Spezialfonds stellt eine besondere Herausforderung an Finanzdienstleistungsinstitute dar, die diese Dienstleistung gegenüber institutionellen Kunden erbringen. Der Rechtsrahmen des Kreditwesengesetzes bietet andererseits den handelnden Personen Schutz und schafft Voraussetzungen für eine angemessene Beratung.

Auf der Anlegerseite empfiehlt es sich zu prüfen, ob der Berater die genannten rechtlichen Auflagen erfüllt. Denn auf den ersten Blick mag die Vermittlung von Fondsanteilen wie eine bloße Maklerleistung erscheinen. Doch der Gesetzgeber hat bewusst im Zuge der Finanzkrise ab 2008 die Regularien verschärft. Eine reine Maklerlizenz nach Gewerbeordnung ist eben nicht ausreichend. Nur lizenzierte Finanzdienstleistungsinstitute dürfen auf dem Sekundärmarkt agieren.

 

Von Jörn Zurmühlen, Vorstand Real Exchange

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